Cedolare secca o IRPEF: quale conviene davvero sul tuo affitto? (2026)

5 novembre 2026 · Blog Semplificaffitto · 6 min di lettura

Il confronto numerico tra cedolare secca (10-21%) e tassazione IRPEF ordinaria (23-43%) sul canone di locazione: quando conviene una, quando l'altra, e come scegliere senza sbagliare.

Scegliere come tassare il canone di locazione — cedolare secca o regime IRPEF ordinario — è una delle decisioni fiscali più importanti per chi affitta un immobile, perché la differenza può valere migliaia di euro l'anno. Ecco il confronto con i numeri reali.

Come funziona la cedolare secca

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo. Si applica solo sui contratti di locazione ad uso abitativo e l'aliquota dipende dal tipo di canone:

Il vantaggio non è solo nell'aliquota più bassa: con la cedolare **si è esenti dall'imposta di registro** (che con IRPEF è del 2% sul 70% del canone) e dall'imposta di bollo. Su un contratto da 10.000 € annui, parliamo di circa 200 € in meno di tasse accessorie.

Con il regime ordinario il canone di locazione entra nel reddito imponibile IRPEF del proprietario. Attenzione però: **non si pagano le tasse sul 100% del canone**. Il meccanismo prevede due riduzioni:

Con il regime ordinario il canone di locazione entra nel reddito imponibile IRPEF del proprietario. Attenzione però: **non si pagano le tasse sul 100% del canone**. Il meccanismo prevede due riduzioni:

1. **Riduzione forfettaria del 5%**: l'imponibile è il 95% del canone annuo 2. **Riduzione del 30%** per gli immobili in canone concordato: l'imponibile scende al 70% del 95%, cioè il **66,5%** del canone

Con IRPEF paghi anche l'imposta di registro del 2% sul 70% del canone (circa 140 € su 10.000 € annui) e l'imposta di bollo di 16 € ogni 4 copie del contratto.

Il confronto numerico: quale conviene davvero

Con IRPEF si paga anche l'imposta di registro del 2% sul 70% del canone (circa 140 € su 10.000 € annui) e l'imposta di bollo di 16 € ogni 4 copie del contratto.

L'IRPEF ordinaria può convenire se il reddito complessivo è basso e si resta nello scaglione del 23%, perché la differenza con la cedolare si riduce. Oppure se si hanno spese mediche, ristrutturazioni o altre detrazioni che abbassano significativamente l'IRPEF dovuta.

In questi casi la scelta migliore dipende dai numeri del caso specifico: per questo la valutazione fiscale va fatta su misura, non con regole generali.

E per chi preferisce delegare tutto — contratto, registrazione, scelta del regime fiscale e incasso mensile — la gestione completa fa questo lavoro ogni mese, senza che il proprietario debba pensare a nulla.

In questi casi la scelta migliore dipende dai numeri del caso specifico: per questo la valutazione fiscale va fatta su misura, non con regole generali.

Come scegliere senza sbagliare

Per capire quale regime conviene davvero nel caso specifico, il primo passo è calcolare il canone concordato massimo per il proprio immobile — così si vede subito il risparmio potenziale tra i due regimi. Il simulatore gratuito dà il risultato in 30 secondi, con i dati ufficiali dell'accordo territoriale di Firenze.

E per chi preferisce delegare tutto — contratto, registrazione, scelta del regime fiscale e incasso mensile — la gestione completa fa questo lavoro ogni mese, senza che il proprietario debba pensare a nulla.