In cosa consiste la tassazione ordinaria?

In questo articolo andiamo a vedere in cosa consiste la tassazione ordinaria, riferita ai canoni d’affitto ricevuti dall’inquilino del proprio immobile, messo a disposizione per locazione.

La locazione di un immobile prevede la stipula di un contratto d’affitto, nel quale si stabiliscono, oltre la tipologia dello stesso, tutte le caratteristiche e i requisiti necessari per metterlo in pratica. Tra cui la specifica dell’importo della quota del canone di locazione che il proprietario riceverà da parte dell’inquilino.

I canoni ricevuti durante l’anno, contribuiscono a formare il reddito complessivo del locatore (proprietario dell’immobile), nel caso in cui decida di avvalersi del regime ordinario con relativa tassazione di tipo progressivo. Scopriremo nei seguenti paragrafi in cosa consiste quindi la tassazione ordinaria.

Di fatto, gli importi ricevuti vanno dichiarati nel 730 (o Unico) ai fini IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche). Contribuendo alla formazione del reddito nell’anno fiscale di riferimento, anche il ricavato degli affitti, conteggiato nel reddito imponibile, verrà assoggettato a IRPEF, addizionali comunali e regionali.

Come anticipato, l’imposta IRPEF è di tipo progressivo e le sue aliquote di tassazione ordinaria aumentano all'aumentare del reddito complessivo. Risulta chiaro pertanto, che le quote di affitto ricevute durante l’anno, possono incidere notevolmente sul totale del reddito. E far aumentare altresì l’aliquota di tassazione ordinaria nel caso in cui si superi il solito scaglione del reddito complessivo. 

Vediamo di seguito in cosa consiste la tassazione ordinaria con le varie aliquote:

• aliquota irpef 23% fino a reddito complessivo 15.000,00 euro;
• aliquota irpef 27% per reddito da 15.001,00 a 28.000,00 euro;
• aliquota irpef 38% su reddito da 28.001,00 a 55.000,00 euro;
• aliquota irpef 41% per reddito da 55.001,00 a 75.000,00 euro;
• aliquota irpef 43% per reddito sopra i 75.000,00 euro.

Può essere utile perciò effettuare le dovute verifiche per capire se il regime di tassazione ordinaria è comunque il metodo più conveniente per adempiere ai propri obblighi fiscali. O se valutare una soluzione alternativa come un regime fiscale gestito con la cedolare secca.

Nel frattempo vediamo in cosa consiste la tassazione ordinaria e l’IRPEF in regime libero o concordato.

IRPEF in regime libero

Abbiamo visto esserci una tassazione ordinaria di base alla quale attenersi, ma ecco che l’IRPEF in regime libero viene calcolata in modo diverso rispetto a contratti di altro tipo, come per esempio quello concordato. 

Per regime libero, intendiamo il contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero, con il quale si affitta un immobile con un accordo 4+4. In questo caso l’immobile viene affittato per i primi quattro anni, rinnovabili automaticamente per altrettanti. 

Per questa tipologia di contratto è possibile applicare l’IRPEF sul 95% del ricavato percepito annualmente, a titolo di canone libero di locazione. Nello specifico, il valore attribuito al reddito ottenuto dall’immobile messo in affitto, viene conteggiato in base:

• alla rendita catastale rivalutata del 5%;
• alla quota dell’affitto, ridotta del 5%;
• alle variabili ISTAT.

Ci sono casi particolari in cui ci si può avvalere di alcune agevolazioni destinate ad abitazioni messe in affitto in città storiche particolari come per esempio Venezia, o dove gli edifici stessi abbiano un’importanza storico-artistica rilevante. Tale da poter garantire una tassazione ordinaria IRPEF su un canone inferiore del 25% o del 35%, in base al motivo. 

IRPEF a canone concordato

Come detto, in base al contratto stipulato per una locazione a scopo abitativo, abbiamo visto che L’IRPEF a canone concordato viene calcolata in modo diverso rispetto al regime libero.

Il contratto a canone concordato è nominato anche 3+2 e stabilisce un accordo di tre anni più successivo rinnovo di due. Il canone che l’inquilino corrisponde al proprietario dell’immobile, in questo caso deve rientrare entro i limiti stabiliti delle associazioni di categoria, nate per salvaguare entrambe le figure che stipulano il contratto di locazione concordato. Al rinnovo dei 5 anni complessivi, è possibile rinegoziare le condizioni dell’affitto, con un aumento massimo del 75% in base alle variazioni ISTAT.

Anche in questo caso l’IRPEF viene calcolata nel medesimo modo, in base agli scaglioni stabiliti dal reddito complessivo. Ma vediamo in cosa consiste uno dei cambiamenti che permettono di applicare una tassazione ordinaria su un canone di importo inferiore:

• la tassazione ordinaria IRPEF viene calcolata sul 66,5% del canone annuo ricavato, percentuale stabilita facendo un precedente conto del 70% sul 95% solitamente definito; 
• il valore del reddito ottenuto dall’affitto è stabilito tramite la rivalutazione catastale del 5% della rendita dell’immobile e dalla riduzione del canone del 5%;
• il canone viene ridotto di un ulteriormente 30% nel caso in cui l’edificio si trovi in comuni ad alta densità abitativa ( per esempio in comuni come Modena);
• per immobili situati in centri storici di rilevata importanza, il canone del contratto concordato verrà scontato del 65% ai fini IRPEF.

Per certi aspetti questo è un contratto più vincolante, anche dal punto di vista della disdetta e del recesso, soprattutto dal punto di vista del proprietario dell’immobile. Ma le agevolazioni sulla base imponibile del canone sul quale determinare le tasse da pagare, sono da tenere in considerazione. 

Imposta registro

Se non viene specificato nell’accordo che il pagamento delle imposte viene fatto tramite la cedolare secca, bensì per mezzo della tassazione ordinaria, ecco che, ogni volta che si registra un contratto, c’è un’imposta registro da pagare. 

L’imposta di registro è pari in genere al 2% del canone annuo pattuito, moltiplicato per tutti gli anni di durata del contratto stipulato. Per comuni ad alta intensità abitativa, l’imposta di registro scende al 1,4% tramite una riduzione quindi del 30% del calcolo dell’affitto. Inoltre questa percentuale si abbassa al 1% su soggetti passivi d’iva e allo 0,5% per affitti di fondi rustici. 

Il costo di registrazione deve essere pagato al 50% tra proprietario e inquilino. E la rata suddivisa è annuale e non può essere inferiore, almeno il primo anno, di 67,00 euro. Pertanto, in base al risultato dell’importo calcolato, si deve fare affidamento per la prima volta a questo importo minimo.

Congiuntamente all’imposta di registro, va pagata l’imposta di bollo. Pari a 16,00 euro che viene pagata su un minimo di 100 righe e per ogni 4 facciate scritte di contratto.

Attenzione, è utile sapere che la tassazione ordinaria IRPEF viene prevista anche in caso di morosità da parte dell’inquilino. Per evitare di dover dichiarare canoni non percepiti, che fanno comunque reddito, è necessario avere in mano la convalida dello sfratto causa inadempienza del locatario.

---