Inquilino moroso, come tutelarsi
Per entrare nel mondo dei contratti di locazione mettendo in affitto il proprio appartamento, è necessario sapere anche che si potrebbe incontrare un inquilino moroso. E conoscere i modi su come tutelarsi permette di essere più consapevoli e capaci di affrontare al meglio questa scomoda situazione.
Purtroppo non è cosa nuova trovarsi di fronte ad un inquilino che ritarda l’affitto o addirittura non paga il canone stabilito. La prima sicurezza è di certo quella di avere un contratto stipulato e registrato in modo regolare. Questo permette di avanzare con più sicurezza la pretesa di ciò che spetta, nel caso in cui non sia sufficiente sistemare la situazione tramite un dialogo diretto con l’inquilino moroso.
Di fronte ad una situazione del genere, la soluzione ideale sarebbe conoscere il contesto e capire se la morosità sul canone di affitto sia una cosa momentanea, ovvero se si tratta solamente di un fatto isolato di ritardo “giustificato”. In questo caso si potrebbe aspettare con pazienza che la cosa si risolva nel più breve tempo possibile, mantenendo rapporti sereni con l’inquilino moroso.
In ogni caso è importante sapere che l’inquilino moroso diventa tale dopo 20 giorni dal ritardo di pagamento, anche di un solo canone. Se non sussistono perciò le condizioni per le quali ritenere di poter aspettare con fiducia la riscossione dell’affitto, il primo passo ufficiale da fare per iniziare a tutelarsi concretamente, è inviare una raccomandata a.r. all’inquilino moroso dove:
- richiedere espressamente il pagamento della rata o delle rate del canone non versato entro una data massima;
- avvisare che, in caso di non avvenuto pagamento alla rinnovata scadenza, il contratto di locazione si intenderà risolto e si procederà allo sfratto.
L’invio della raccomandata è un passaggio consigliato, e non obbligato, come ultimo tentativo bonario prima di dover passare per forza alle vie legali.
Risoluzione del contratto
Come abbiamo visto, già dopo solo 20 giorni dal mancato pagamento del canone, l’inquilino diventa moroso e il proprietario ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto di locazione. L’articolo 5 della Legge n. 392 del 1978 determina che l’inadempimento dell’obbligo di pagamento del canone concordato nel contratto di locazione, è una grave violazione che mette in diritto il locatario di richiedere al giudice la restituzione del proprio immobile. Rientrano negli stessi termini di violazione anche i mancati pagamenti degli oneri accessori dovuti per i servizi comuni condominiali.
Nonostante la richiesta di risoluzione del contratto possa essere legittima, può capitare che l’inquilino moroso non voglia liberare l’appartamento né voglia saldare i canoni non versati. Perciò non è scontato che basti una proposta perché venga accolta automaticamente dal conduttore moroso. E prima di arrivare alla chiusura anticipata del contratto per causa di morosità dell’inquilino, potrebbe passare del tempo, con il conseguente onere di dover fare ulteriori richieste e azioni legati.
Difatti, se la lettera raccomandata a.r. inviata all’inquilino moroso non è sufficiente a farlo desistere, sarà necessario affidarsi ad un avvocato. Il quale, tramite il mandato del proprietario dell’immobile, prenderà in mano la situazione e agirà verso l’inquilino stesso al posto suo.
Per poter avanzare la richiesta, saranno necessarie ulteriori azioni, nella speranza che l’inquilino moroso sia collaborativo e accondiscendente. L’avvocato notificherà all’inquilino moroso un atto giudiziario, che rappresenta la formale citazione per convalida di sfratto per morosità. La richiesta di sfratto è necessaria per ottenere di conseguenza la risoluzione del contratto di locazione e per poter riavere possesso dell’immobile occupato dall’inquilino moroso.
Dal momento in cui viene notificata la citazione in giudizio dell’inquilino inadempiente, il proprietario dell’immobile non è più obbligato a dichiarare i canoni dovuti dal contratto di locazione nella dichiarazione dei redditi, fintanto che la situazione non viene risolta.
Possibilità di sfratto
Nonostante sia stato fatto il possibile per raggiungere pacificamente un accordo, può capitare che sia necessario avviare la procedura per la possibilità di sfratto dell’inquilino moroso dall’immobile. Ogni azione intrapresa fino adesso, permette di tutelarsi come proprietario e nonostante le cose possano andare per le lunghe, è importante avere fiducia e affidarsi all’avvocato che, dal momento della notifica all’inquilino moroso, ha in mano la situazione.
L’atto giudiziario inviato indica la data dell’udienza, durante la quale il giudice esaminerà la situazione e lo stato di morosità e, nel caso di verificata inadempienza dell’inquilino moroso, verrà emessa l’ordinanza di sfratto. Tramite questa notifica, il giudice stabilisce una data entro la quale l’inquilino non pagante deve lasciare lì appartamento, dandogli il tempo di trovare un’altra sistemazione.
Ma capita sovente che nemmeno in tale data l’inquilino moroso lasci libero l’immobile. Arrivati a questo punto, si può decidere di affidarsi all’ufficiale giudiziario che si recherà di persona nell’appartamento e far sgombrare l’inquilino. Questo intervento può essere ripetuto più volte, arrivando anche alla forzatura della serratura con l’aiuto di un fabbro e alla presenza delle forze dell’ordine. Risulta essere un caso estremo, ma sarebbe l’unico modo con il quale si potrebbe tornare in possesso del proprio immobile e delle chiavi. Fintanto che l’inquilino moroso è all’interno dei locali, non è possibile entrarvi di forza se non grazie all’ufficiale giudiziario.
Con l’ordinanza di sfratto, il giudice emette altresì un decreto ingiuntivo per tutti gli arretrati dei canoni non pagati dall’inquilino moroso. Tramite questo ordine di pagamento, il proprietario è tutelato e possibilitato a pignorare i beni dell’inquilino tramite un’esecuzione forzata dell’anagrafe tributaria nel caso in cui, ancora una volta, non adempisse al saldo dovuto.
Diritti dell'inquilino
Nonostante possa essere dalla parte del torto, i diritti dell’inquilino moroso ci sono e vanno ascoltati. Nelle varie fasi descritte, ecco come può agire il conduttore del contratto di locazione:
- chiamato in udienza con citazione di convalida dello sfratto per morosità, il moroso ha tempo fino a tale data per pagare gli arretrati del canone e chiudere il procedimento avviato. Con il diritto di proseguire il contratto di affitto. Se la procedura è già avviata, potrà pagare lo scaduto ma si accollerà le spese legali;
- in udienza potrebbe avvalersi del termine di grazia, ovvero una dilazione dei pagamenti del canone di ulteriori 90 giorni;
- ha diritto di presentare un’opposizione con la quale dichiara non ci siano i presupposti per lo sfratto. In questo caso la diatriba, diventa una vera e propria causa ordinaria.
Se l’inquilino moroso se ne va dall’appartamento senza pagare, senza lasciare le chiavi e all’interno ha lasciato le sue cose, non sarà possibile rientrare in possesso dell’immobile. È necessario comunque procedere con la richiesta di sfratto.