Quali sono gli obblighi del proprietario? (Parte 1)
In questo articolo spieghiamo quali sono gli obblighi del proprietario di un immobile messo in affitto. Ogni tipologia di contratto, come anche quello di locazione, prevede dei diritti e dei doveri sia per il locatore che per il conduttore. In questo modo è possibile gestire con serenità e chiarezza qualsiasi accordo preso, per non far nascere incomprensioni che potrebbero sfociare in atti giudiziari, che è preferibile evitare.
Nel contratto di locazione le caratteristiche dell’accordo vengono e devono essere specificate nel modo più completo possibile. Inoltre, si inseriscono le clausole necessarie, stabilite anche in base ad accordi personali tra locatore e conduttore, per far in modo che il contratto venga rispettato senza errori, considerando entrambe le posizioni di chi lo stipula.
Ma gli obblighi imposti dal Codice Civile, che regola le norme di comportamento del proprietario e dell’inquilino dell’immobile, sono invece dei doveri ai quali non ci si può sottrarre. Pertanto, in questo caso, vedremo quali sono gli obblighi del proprietario rispetto all’inquilino ma soprattutto rispetto all’immobile locato.
Partiamo comunque con lo specificare che, in giurisprudenza, per l'articolo 1575 del c.c. che andremo a studiare, non si impone, tra gli obblighi del proprietario, di dover apportare modifiche di genere per rendere l’immobile idoneo allo scopo per il quale il conduttore lo vuole prendere in affitto. Bensì si richiede di conservare lo stato esistente del momento della stipula del contratto di locazione, ponendo attenzione alle caratteristiche dei locali, perché siano tali da svolgere le attività alle quali l’immobile è destinato.
Nei prossimi paragrafi, e anche in un successivo articolo, potremo capire ogni aspetto legato ai doveri del locatore.
Articolo 1575 codice civile
Gli obblighi del proprietario, nonché locatore dell’immobile, sono indicati nell’articolo 1575 del codice civile. Nel dettaglio, viene spiegata ogni cosa che fa parte dei doveri del padrone di casa.
Nel caso in cui si volesse affittare un appartamento ma non si ha idea di come funzionano le dinamiche dei contratti di locazione, ecco che un elenco degli aspetti fondamentali indicati in questo articolo, dedicato agli obblighi del proprietario, possono essere d’aiuto:
- consegnare l’appartamento in buono stato di manutenzione, ovvero la casa non deve avere né difetti né vizi che ne impediscano il normale uso o che rendano inferiori le possibilità di godimento dell’immonbile stesso;
- mantenere l’appartamento in uno stato idoneo per servire all’uso convenuto. Questo significa che il locatore ha l’obbligo di provvedere alle riparazioni necessarie perché si possa usufruire dei locali;
- garantire al conduttore il pacifico godimento dell’immobile, in particolare nel caso in cui un terzo soggetto pretenda di avere diritti sulla casa.
Analizzeremo ogni punto dell’art. 1575 del codice civile sia qui di seguito che in un altro nostro articolo. In questo modo, avremo la possibilità di spiegare al meglio ognuno degli obblighi del proprietario, per informare sulle corrette regole di comportamento, previste dalla legge, nei contratti di locazione.
Consegnare l'appartamento in buono stato di manutenzione
Quando nell’articolo 1575 del c.c. si stabilisce di “consegnare l’appartamento in buono stato di manutenzione”, si intende principalmente l’obbligo del proprietario di dover mettere al corrente il conduttore riguardo vizi non visibili ad occhio nudo o non facilmente riscontrabili nonostante la massima diligenza da parte del futuro inquilino di osservare l’appartamento da locare.
Per evitare controversie o incomprensioni, è bene che tutti i vizi e difetti dell’immobile vengano elencati e citati nel contratto, o in un verbale da consegnare tra la documentazione, prima della stipula dell’accordo d’affitto.
Per i vizi visibili ad occhio nudo, dei quali il conduttore si può accorgere spontaneamente, ma di cui ha comunque l’onere di osservare con attenzione durante il sopralluogo dell’immobile, non c’è l’obbligo per il proprietario di doverli espressamente indicare.
Di base, lo scopo di questa specifica del codice civile, non prevede l’obbligo del proprietario di dover consegnare un appartamento perfetto, ma quello di dover informare il futuro inquilino se ci sono dei difetti che condizionano lo stato di salute dell’immobile. Facciamo degli esempi su tali tipologie di vizi:
- visibile, anche dal conduttore stesso, come delle pareti macchiate in casa. Se il conduttore accetta la condizione dei muri, il proprietario non è tenuto ad eseguire la manutenzione e l’inquilino non può contestare la cosa in un secondo momento;
- non visibile, che necessita di essere descritto nel contratto. Come quando non funziona l’impianto di riscaldamento, ma viene comunicato dal locatore. Se l'inquilino comunque espressamente accetta, non ci può essere nessuna rivalsa in seguito e non sussiste obbligo per il proprietario, di dover sistemare il guasto per mezzo di manutenzione.
In assenza di comunicazioni precise, è comunque vietato consegnare un appartamento privo di abitabilità e senza servizi essenziali. La legge indica, allo stesso modo, che il conduttore ha la facoltà di accettare un immobile in queste condizioni, se specificate, senza poi potersi espressamente lamentare.
In generale, di fronte ad un immobile che presenta vizi e difetti su impianti, strutture, sistemi, ecc. è obbligo del proprietario di porvi rimedio tramite una manutenzione, anche di tipo straordinario, per ripristinare lo stato dell’immobile, in modo da renderlo godibile al 100%. Non si può far fede all’idea che il conduttore accetti vizi e difetti visibili a occhio nudo od occulti. É comunque tra gli obblighi del proprietario mantenere manutentato l’appartamento perché sia vivibile nelle sue migliori condizioni, per l’inquilino che ne avrà possesso.
Le altre informazioni sull’art. 1575 del c.c. sono disponibili nel nostro blog, leggendo la seconda parte de “Quali sono gli obblighi del proprietario? Parte 2”.