Quali sono gli obblighi del proprietario? (Parte 2)

Diamo seguito a raccontare quali sono gli obblighi del proprietario rispetto al contratto d’affitto dell’immobile da locare a un inquilino.

Sappiamo che un contratto di locazione prevedere e stabilisce gli accordi anche in base alle norme vigenti che regolano, nello specifico, la contrattualistica sulle locazioni ma anche sui diritti e doveri che locatore e conduttore hanno rispetto al contratto stesso e all’immobile, oggetto dell’accordo.

Abbiamo visto che l’articolo 1575 del codice civile, stabilisce gli obblighi del proprietario, che sono espressamente i seguenti:

• consegnare l’appartamento in buono stato di manutenzione, ovvero la casa non deve avere né difetti né vizi che ne impediscano il normale uso o che rendano inferiori le possibilità di godimento dell’immonbile stesso;
• mantenere l’appartamento in uno stato idoneo per servire all’uso convenuto. Questo significa che il locatore ha l’obbligo di provvedere alle riparazioni necessarie perché si possa usufruire dei locali; 
• garantire al conduttore il pacifico godimento dell’immobile, in particolare nel caso in cui un terzo soggetto pretenda di avere diritti sulla casa.

In questo articolo analizzeremo la seconda e la terza voce, dato che la prima è già stata trattata nel nostro precedente riassunto. 

Mantenere l'appartamento in stato idoneo

Il locatore ha l’obbligo di mantenere l’appartamento in stato idoneo in base alla sua destinazione d’uso. Pertanto, le manutenzioni straordinarie e le riparazioni dovute, sono un dovere del proprietario, che deve sincerarsi che gli impianti, i sistemi e le strutture dll’immobile siano agibili e utilizzabili nel modo previsto. 

Nello specifico, ecco quali sono gli obblighi del proprietario di manutenzione/riparazione dell’immobile:

• straordinaria, su impianti rotti, tinteggiatura delle pareti, riparazione di un elettrodomestico (se si tratta di appartamento ammobiliato) o della caldaia, ecc.;
• ordinaria, quando si intende di elevato valore, come la sostituzione delle corde di tapparelle usurate dall’uso quotidiano.

Al conduttore invece spetta la piccola manutenzione, causata dal godere dell’immobile e necessaria per mantenere in buono stato l’appartamento, come era stato consegnato.

Come abbiamo già detto, se l’appartamento presenta, al momento della consegna, vizi occulti e non dichiarati da parte del proprietario, è lecito per il conduttore potersi rivolgere al tribunale ordinario e ottenere, anche in anticipo alla scadenza, la risoluzione del contratto oppure una riduzione sul canone d’affitto. Il locatore può evitare di risarcire i danni sui vizi esposti, solo provando di non conoscerli da prima che avvenisse il contratto di locazione, o di averli invece dichiarati, al momento della consegna dell’immobile.

Ma l’inquilino non può richiedere di ridurre o sospendere il pagamento dei canoni, se i vizi non sono talmente gravi da rendere impossibile il godimento dell’appartamento. 

Garantire il pacifico godimento dell'immobile

Tra le regole stabilite dal codice civile, con art. 1575, c’è l’obbligo del proprietario di garantire il pacifico godimento dell’immobile, durante la locazione.

Il proprietario è quindi obbligato alla garanzia per i vizi della cosa (immobile locato) che ne diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità all’uso convenuto, come, ad esempio, se dovesse mancare l’acqua o il riscaldamento o, ancora, esserci dei vicini molesti, che fanno molto rumore. 

In questo caso, il diritto alla garanzia si sviluppa sotto forma di numerosi obblighi da elencare. Non ha infatti lo stesso significato tecnico di responsabilità per inadempimento, per esempio, di un guasto non sistemato. Ma si riferisce a un insieme di fattori che possono rendere i vizi, difetti o molestie, irreparabili.

Riportiamo un sunto di cosa viene citato nel codice civile per far comprendere appieno il significato sulla garanzia del pacifico godimento dell’appartamento, che è uno degli obblighi del proprietario nonché locatore, il quale:

• è tenuto a garantire il conduttore da vizi e difetti dell’immobile locato, i quali potrebbero altrimenti diminuire in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito (art.1578);
• è tenuto a non compiere innovazioni (art. 1582); 
• deve evitare comportamenti che possano privare il conduttore della totalità, o del parziale godimento della cosa, che eccedano i limiti della tollerabilità (art. 1583); 
• deve garantire il conduttore contro le molestie di diritto da parte del terzo (art. 1585);
• deve difendere il conduttore da molestie da parte di terzi, nel godimento della locazione, e assumere la lite qualora sia chiamato nel processo (art. 1586); 
• non può destinare in locazione a terzi l’immobile, alla scadenza di contratto, senza aver prima dato via preferenziale al conduttore, ancora in possesso dell’immobile in affitto.(art. 1635 e 1636). 

Nel caso in cui il proprietario non rispetti gli obblighi a lui stabiliti dalla legge, diventerà responsabile e causa di un'eventuale risoluzione del contratto anticipata o di una riduzione del canone previsto. In ogni caso, non tutti gli inadempimenti del locatore comportano la risoluzione del contratto, ma soltanto quell'obbligo non rispettato, che ha notevole importanza per il conduttore

Quindi, perché il giudice possa pronunciare la risoluzione dell’accordo stipulato per la locazione, occorre che “l'azione o l'omissione imputata al locatore non costituisca semplicemente un adempimento imperfetto dell'obbligazione, ma rappresenti la mancanza totale dell'adempimento”.

L'inadempimento del proprietario ai suoi obblighi, comporta la responsabilità dello stesso locatore, che può essere citato per danni al conduttore. A meno che non ci sia la controprova che la causa dell'inadempimento sia dovuta a motivi di forza maggiore.

In generale, è bene altresì ricordare che ci possono essere degli accordi particolari, da scrivere e indicare nel contratto di locazione, che prevedono, di comune accordo tra locatore e conduttore, un adempimento diverso degli obblighi previsti per proprietario e inquilino.

Per avere la certezza di sottoscrivere un contratto di locazione corretto, che salvaguardia diritti e doveri di entrambi i soggetti, chiedi informazioni presso la nostra agenzia immobiliare, sapremo darti tutte le informazioni necessarie. 

---