Come recuperare i canoni di affitto non pagati?

Molti proprietari di immobili locati non sanno come recuperare i canoni di affitto non pagati. In questo articolo spiegheremo qual è il metodo, per il locatore, di ottenere il pagamento delle rate e come è possibile, per l’inquilino, evitare lo sfratto dall’appartamento. 

In base al contratto di locazione stipulato, vengono inserite tutte le clausole relative alle modalità di pagamento canone, scadenze, eventuale deposito cauzionale e tutte le dichiarazioni necessarie a rendere chiaro e efficace l’accordo scritto. A tutela sia del proprietario sia dell’inquilino. Ogni inadempienza può essere punita per legge, pertanto non è ammissibile un ritardo sul pagamento del canone oltre i 20 giorni dalla data di scadenza della rata pattuita.

Infatti, dopo i 20 giorni di ritardo non giustificato, il proprietario dell’appartamento può recuperare i canoni d’affitto non pagati decidendo di procedere con lo sfratto per morosità e facendo richiesta inoltre del decreto ingiuntivo per avere il pagamento dei canoni d’affitto mancanti. 

Se non esiste spiraglio di un dialogo e accordo pacifico tra le parti, la prima cosa da fare in maniera ufficiale, è inviare una raccomandata a/r all’inquilino, che specifica quanto segue:

• richiedere pagamento dei canoni scaduti entro una data precisa;
• indicare volontà di voler recedere al contratto di affitto;
• avvisare dell’intenzione di fare richiesta di sfratto per morosità, tramite l’autorità giudiziaria.

La lettera raccomandata, per recuperare i canoni d’affitto non pagati, può essere spedita autonomamente dal proprietario o essere inviata da un mandante (come un avvocato), che si occuperà di espletare gli aspetti più burocratici del caso. Per le comunicazioni di questo tipo, anche le agenzie che si occupano di locazioni e contrattualistica, possono essere di supporto e di aiuto ai proprietari che vogliono essere seguiti di fronte a difficoltà di questo tipo.

Di seguito vediamo in che modo il proprietario può ottenere il riscatto dei canoni scaduti e non ancora pagati.

Decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni di affitto

Il decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni d’affitto non pagati viene avviato dal giudice del tribunale, dopo aver convalidato lo sfratto per morosità e inadempienza al contratto di locazione. Il procedimento corretto per poter ottenere i soldi del mancato pagamento dell’inquilino moroso, sono i seguenti:

• invio raccomandata, o lettera di diffida, specificando nuovi termini di scadenza e indicando come si intende procedere a livello giudiziale;
• udienza davanti al tribunale, dove il giudice valuta la situazione di morosità dell’inquilino;
• si procede con la convalida e l’emissione dell’ordinanza di sfratto, con la quale viene stabilita una data per liberare l’appartamento occupato;
• comunicazione di decreto ingiuntivo, con indicata la data entro la quale pagare gli arretrati dei canoni non saldati e delle spese aggiuntive.

Nei casi più difficili, può capitare che l’inquilino non desista e continui a non voler adempiere agli obblighi dovuti e indicati dall’autorità giudiziaria. In questi casi è possibile avviare il procedimento di sgombero forzato tramite l’ufficiale giudiziario che, anche insieme alle forze dell’ordine, si presenta a casa dell’inquilino per fargli liberare i locali.

Altresì, per recuperare i canoni d’affitto non pagati, si potrebbe essere costretti a richiedere il pignoramento dei beni dell’inquilino tramite un'esecuzione forzata dell’anagrafe tributaria.

Ma ora vediamo come funzionano le cose dal punto di vista dell’inquilino.

Come evitare lo sfratto per i canoni non pagati

Se l’inquilino vuole rimanere all’interno dell’immobile, ecco come può evitare lo sfratto per i canoni non pagati:

• pagare i canoni mancanti entro la data indicata nella raccomandata;
• saldare il debito in fase di udienza, accollandosi anche le spese legali e riacquisire il diritto di continuare il contratto di locazione;
• richiedere, in udienza, un termine di grazia aggiuntivo, di massimo 90 giorni per pagare le rate scadute;
• fare opposizione dimostrando che non ci sono i presupposti per uno sfratto per morosità.

Inoltre ci sono condizioni di forza maggiore o situazioni particolari che permettono all’inquilino di ritardare il pagamento dei canoni, evitando di risultare inadempiente e moroso rispetto al contratto d’affitto e alla legge vigente.

Per esempio, di fronte ad emergenze dimostrabili di vario tipo o a una comprovata mancanza di fonte di reddito, dovuta a cause di forza maggiore (come, per esempio, la pandemia). Si possono mettere in piedi delle agevolazioni tali per cui non è concesso, nell’immediato, avviare il procedimento di sfratto.

Per giovani inquilini o famiglie in difficoltà economica ci sono, anche nel corso del 2022, dei bonus affitti da poter richiedere tramite dei bandi comunali. In questo modo è possibile aiutare gli inquilini in difficoltà e garantire il canone pagato al proprietario. 

In ogni caso, di fronte a difficoltà sul pagamento delle rate che l’inquilino sa di avere, è bene cercare una soluzione preventiva e concordata tra le parti. Un accordo amichevole, basato sulla fiducia, è il primo mezzo per risolvere una situazione che può altrimenti risultare difficile.

Spesso, in fase di contratto, si stabilisce una clausola che implica l’inquilino a versare un deposito cauzionale, a garanzia. Del quale il proprietario può disporre, nel caso in cui si trovi a non poter recuperare i canoni d’affitto non pagati se non tramite questo modo. 

È comprensibile che situazioni di questo tipo non siano per niente semplici da gestire e ci possono essere motivazioni valide da entrambe le parti. Ma, di fatto, è necessario e doveroso seguire la legislazione italiana e capire bene cosa prevede, anche nei casi più complicati.

I contratti d’affitto sono stipulati pensando ai diritti sia del proprietario che dell’inquilino, per questo succede che certe diatribe vadano avanti anche per molto tempo. 

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