Come si fa la cessione del contratto di locazione?
Come si fa la cessione del contratto di locazione? Lo vediamo in questo articolo, in modo da togliere ogni dubbio.
Innanzitutto è bene specificare che la possibilità di cessione del contratto di locazione, qualsiasi esso sia, deve essere indicata in una clausola del contratto. Con la cessione, si permette a una terza persona di subentrare nell’affitto del proprio appartamento al posto dell’inquilino che è rimasto all’interno fino a quel momento. O, viceversa, si modifica il soggetto proprietario dell’immobile, a causa, per esempio, della vendita dello stesso.
È importante ricordare che un affitto di locazione abitativa, non può superare la durata massima di 30 anni complessivi. Pertanto, la cessione continuativa del contratto di locazione è possibile entro e non oltre questi termini.
La cessione del contratto, come vedremo, seguirà le dinamiche della locazione stipulata tra le parti, di conseguenza, l’inquilino (o il proprietario) che subentra avrà in essere le stesse regole stabilite in precedenza. Ricordiamo che le locazioni non sono tutti uguali. In base alle scelte personali e necessità del proprietario e dell’inquilino, è possibile stipulare una tra queste tipologie di contratto di locazione:
- a canone libero, che ha una durata di 4+4 anni;
- a canone concordato, con una durata di 3+2 anni;
- transitorio, che dura da un minimo di 30 giorni a un massimo di 18 mesi;
- per studenti, che parte da un minimo di 6 mesi fino a 3 anni.
In base alle caratteristiche diverse di questi contratti di locazione, anche la cessione dell’accordo scritto, viene adeguata e varia in base ai loro termini.
Di seguito vediamo quali sono i principali adempimenti che permettono la cessione del contratto di locazione senza problemi e quali sono le spese da pagare per completare con successo la cessione del contratto di locazione.
Adempimenti
Gli adempimenti alla base di qualsiasi modifica di contratto, come lo è la cessione della locazione, sono la comunicazione tempestiva di tale richiesta, prima di tutto tra le parti del contratto. Quando parliamo di cessione del contratto di locazione, si intende il cambio di persona di uno dei due soggetti interessati nell’accordo scritto.
Quindi, locatario o conduttore, sono tenuti a fare richiesta della cessione del contratto di locazione a terzi, tramite una comunicazione ufficiale, via PEC o raccomandata A/R, con un preavviso di 6 mesi. I motivi che spingono a tale richiesta, devono essere esplicitati dalle parti.
Nei casi in cui ci sia una motivazione di forza maggiore, per la quale è necessario fare la cessione del contratto di locazione, come per esempio l’alienazione dell’immobile, ecco che il trasferimento del contratto avviene ex lege. La cessione della locazione, in questo caso, viene detta subentro. Anche questo cambiamento forzato va comunicato tra le parti, ma, come vedremo nel prossimo paragrafo, non sempre prevede il pagamento di un'imposta, dettata da un subentro.
In seguito all’accordo e consenso delle locatario (proprietario) e del conduttore (inquilino) di avviare la cessione del contratto di locazione, è necessario inviare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Da effettuare entro 30 giorni dall’avvenuto cambio, con la stessa modalità con la quale è stato stipulato inizialmente il contratto. Per qualsiasi variazione al contratto di locazione in corso, è obbligatorio fare la comunicazione tramite il modello RLI o il modello F24 Elide.
Versamento imposta di registro e ravvedimento
Per la cessione del contratto di locazione è necessario effettuare il versamento dell'imposta di registro. Anche nei casi in cui siano stati superati erroneamente i termini di legge, tramite una sanzione aggiuntiva, che viene gestita tramite le regole del ravvedimento.
L’imposta di registro va pagata all’atto di registrazione di un qualsiasi contratto di locazione e di fronte a qualunque cambiamento venga effettuato in corso d’opera. In base alla tipologia di contratto che è stata ceduta a terze parti, cambierà anche l’importo dell’imposta di registro da pagare, entro 30 giorni dall’avvenuto scambio di soggetti.
Solitamente, il versamento dell’imposta di registro non è necessario nel caso in cui il locatore si avvale del regime fiscale a cedolare secca. Ma, questa imposta sostitutiva rimane tale solo per la risoluzione o la proroga del contratto stesso. Quindi, di fronte ad una cessione di contratto di locazione, è sempre necessario pagarla.
L’unico caso in cui il versamento dell’imposta di registro non è obbligatorio, è quando capitano situazioni di causa maggiore, come la morte di uno dei due soggetti del contratto o la alienazione dell’appartamento. In questo caso si forzano lo stato delle cose, permettendo allora un subentro (non più una cessione) del contratto di locazione. Nel caso fosse previsto dal contratto, l’unica tassa da pagare è pari al minimo d’imposta che è di 67,00 euro, destinata al corrispettivo per il subentro.
Ma, di prassi, l’imposta di registro viene calcolata in base alla tipologia di contratto di locazione che è stato ceduto a terzi. In ogni caso, il versamento dell'imposta è pari (di base) al 2% del canone di affitto pattuito, moltiplicato per gli anni di durata del contratto. Pertanto, sia avvalendosi del regime fiscale ordinario che a cedolare secca, questo è l’importo da pagare per il versamento dell’imposta di registro. Il corrispettivo da versare è da effettuare da entrambe le parti del contratto, al 50%.
Il versamento dell’imposta di registro può essere fatto con la comunicazione della cessione del contratto di locazione, tramite il modulo o il servizio web RLI, richiedendo l’addebito in conto corrente. Oppure tramite la compilazione del modello F24 Elide, indicando sulla parte“elementi identificativi" il codice tributo 1502, che identifica appunto, la motivazione di pagamento, destinata alla cessione del contratto.
Nel caso non sia stato effettuato il pagamento dell’imposta di registro per la cessione del contratto, è possibile versare la quota in seguito, tramite il ravvedimento operoso. Con il quale le sanzioni variano a seconda del ritardo del versamento: da uno 0,1 % fino a un massimo del 5% in più sulla quota base. Da saldare sempre tramite il modello F24 con il codice identificativo di tributo adatto, che in questo caso può variare da 1502 (imposta per cessione contratto) a 1509 o 1510 (imposte per sanzione e interessi ravvedimento).
In conclusione, la cessione del contratto di locazione è una manovra piuttosto semplice, ma per evitare errori, può essere utile e consigliato appoggiarsi a un’agenzia specializzata che segua passo passo tutto ciò che serve per gestire al meglio le locazioni ed eventuali cambiamenti.