Come subentrare nel contratto d'affitto?
Vediamo come è possibile subentrare nel contratto di affitto, andando a conoscere la giusta procedura e i metodi necessari per effettuare questa variazione.
Il subentro è una cessione del contratto d’affitto, motivato però da una condizione non volontaria delle parti, che obbliga a dover prendere per mano l’accordo scritto e cambiarne i soggetti interessati.
Se non è espressamente vietato da qualche clausola, subentrare nel contratto d'affitto può essere un processo che si avvia in automatico, di fronte ai seguenti casi di forza maggiore:
- separazione o divorzio della coppia di inquilini;
- morte del conduttore;
- morte del locatario;
- vendita dell’appartamento;
- alienazione dell’immobile.
Nel caso in cui l’inquilino voglia, per esempio, far subentrare nel contratto d’affitto un’altra persona per una scelta volontaria, la variazione viene gestita invece come una vera e propria cessione del contratto di locazione. La quale appunto, a differenza del subentro, è così chiamata perché viene stabilita spontaneamente da una delle due parti, per motivi diversi da quelli citati sopra.
Non è detto inoltre che una richiesta di cessione del contratto d’affitto venga accettata ed è possibile infatti non dare il consenso. E, in ogni caso, è bene verificare le clausole stabilite a monte, nelle quali può essere categoricamente scritto che viene vietata la cessione del contratto di locazione.
Il subentro invece, spesso è gestito in modo diverso proprio per le motivazioni che lo caratterizzano, che non possono essere previste o calcolate nel tempo. Pertanto è molto probabile che subentrare nel contratto d’affitto sia una procedura automatica, prevista da contratto, alla quale viene eventualmente richiesto un corrispettivo d’imposta.
Ricordiamo comunque che ci possono essere delle variabili da contratto o degli accordi presi a monte, che permettono, per esempio al proprietario, di non volere il subentro nel contratto d’affitto di nessun altro, e di scegliere di recedere dallo stesso invece che proseguire in questi termini.
Subentrare nel contratto d’affitto vuol dire, automaticamente, accettare tutti gli accordi stipulati tra locatario e conduttore. E godere del tempo del contratto solo per il periodo rimanente, in base alla sua tipologia.
Dopo aver chiarito il motivo per il quale può essere concesso di subentrare nel contratto d’affitto, vediamo in che modo procedere dal punto di vista pratico.
Procedura e costi
Solitamente ogni variazione del contratto di locazione, prevede una procedura da eseguire e dei costi da sostenere. Per poter subentrare nel contratto d’affitto, qualsiasi sia il grave o particolare motivo che ne determina il cambio di soggetto, è necessario inviare innanzitutto la comunicazione al proprietario o all’inquilino dell’immobile, perché prenda atto della variazione.
Lo si fa tramite una raccomandata a/r o via mail Pec, per poi subentrare nel contratto d’affitto in modo automatico. Senza dimenticare però di dover fare la stessa comunicazione di variazione anche all’Agenzia delle Entrate, almeno entro 30 giorni dal cambio avvenuto.
Oltre alla variazione da indicare all’ente preposto, è necessario solitamente pagare l’imposta di registro. Come si fa di solito per qualsiasi altro cambiamento da effettuare su un contratto. Ma, se la variazione è dovuta al subentro nel contratto di locazione, l’obbligo viene meno ed è solamente necessario pagare il “corrispettivo del subentro”, così chiamato, pari al minimo stabilito, come imposta base, di 67,00 euro.
Se al posto di subentrare nel contratto d’affitto, si dovesse avviare invece una cessione volontaria, le procedure sarebbero le stesse ma cambierebbero i costi: che sono pari al 2% della quota canone, moltiplicati per gli anni di locazione, stabiliti dalla tipologia di contratto, accordata tra le parti.
Per mettere in atto le procedure e per saldare i costi da sostenere per il subentro nel contratto d’affitto, è fondamentale compilare i moduli preposti per queste variazioni. Di seguito vediamo quali sono e in che modo vanno compilati.
RLI web e modello F24 Elide
Dopo aver chiarito le dinamiche che spiegano come funziona il subentrare nel contratto d’affitto, ecco che è importante conoscere il portale RLI web e il modello F24 Elide: sistemi che permettono di poter comunicare le variazioni all’Agenzia delle Entrate, in autonomia, e di pagare le imposte dovute.
Pertanto, non è strettamente necessario andare direttamente negli uffici preposti per comunicare il subentro del contratto d’affitto. È possibile farlo tramite dei portali online, tra cui RLI web, nel quale si compila il modulo editabile con la variazione da comunicare del subentro nel contratto d’affitto di un’altra persona, e inviarlo direttamente all’Agenzia delle Entrate.
Tramite il modulo RLI online, è possibile registrare nuovi contratti e fare tutte le successive variazioni possibili, come quella del subentro nel contratto di locazione.
La comunicazione va fatta entro 30 giorno dall’avvenuto subentro come anche il pagamento dell’imposta di registro. La quale, abbiamo visto, va pagata come corrispettivo del subentro nel contratto d’affitto, per un importo pari a 67,00 euro, che è il minimo d’imposta sotto il quale non è possibile scendere. Tramite il portale web, con il modello RLI è fattibile anche saldare la tassa di registro, tramite pagamento con addebito in conto corrente.
Ma spesso le imposte da pagare per i contratti di locazione, qualsiasi esse siano, vengono versate tramite il modello F24 Elide. Il quale va compilato in tutte le sue parti, in modo corretto, e soprattutto indicando il codice tributo adatto, che identifica il motivo del pagamento. In questo caso, il codice tributo per il subentro nel contratto d’affitto è il numero 1502.
Nel caso in cui ci si dimentichi di pagare in tempo l’imposta di registro, si viene sottoposti a sanzioni che variano dal 0,1% al 5%, in base al ritardo trascorso. Questa modalità di recupero viene definita ravvedimento operoso, e deve essere indicata con un codice tributo specifico sul modello F24 Elide.
Tutte queste procedure da eseguire, per subentrare nel contratto d’affitto in modo regolare, vengono espletate anche da intermediari, come la nostra agenzia immobiliare. La quale si occupa di ogni aspetto al posto del proprietario o dell’inquilino, che non dovrà preoccuparsi di niente se non indicare le sue necessità. È possibile verificare tutti i nostri servizi cliccando qui!