Contratto a uso foresteria
Scopriamo tutto ciò che riguarda il contratto ad uso foresteria, una tipologia di accordo scritto a uso abitativo, che pone dei vincoli particolari. Tramite il codice civile, nello specifico nell’articolo 1571, viene stabilito questo tipo di contratto di locazione a modalità completamente libera. Infatti si concordano liberamente tutte le parti del contratto, il canone di locazione e la durata del contratto. Con unico vincolo quello di non poter accordare il contratto per una locazione lunga più di 30 anni.
La stipula del contratto a uso foresteria, prevede che l’immobile venga dato in possesso ad un locatore che sia un soggetto giuridico come una società di capitali. La quale affitta l’immobile a uso abitativo ai suoi dipendenti, soci o collaboratori.
Il contratto a uso foresteria chiama in causa quindi tre soggetti:
- rappresentante legale della società;
- inquilino vero e proprio dell’immobile;
- proprietario dell’abitazione.
Visto lo scopo e la modalità di contratto di locazione uso foresteria, i soggetti inquilini dei locali, possono variare nel tempo a seconda delle esigenze della società.
Come vedremo di seguito, il contratto a uso foresteria ha dei vantaggi anche dal punto di vista fiscale, sia per il locatario che per il locatore. Per esempio, il dipendente della società locataria, può indicare come residenza l’abitazione nella quale è in affitto da almeno 3 anni. In questo caso l’azienda locatrice può detrarre dalle tasse l’intero importo del canone di locazione che versa a sua volta al proprietario.
Mentre il proprietario che riceve la somma degli affitti in base al contratto a uso foresteria, può avere una deduzione del 5% sul reddito generato da questi importi ricevuti.
Andiamo a scoprire come funziona, nel suo complesso, questa tipologia di contratto.
Come farlo?
Proprio per la natura completamente libera che caratterizza il contratto a uso foresteria, è importante sapere bene come farlo. Un modo di certo vantaggioso è quello di appoggiarsi a un’agenzia che si occupa di contratti di locazione e può dare tutti i riferimenti necessari, nonché espletare tutta la parte burocratica in modo pratico e puntuale.
Il contratto a uso foresteria va registrato e inviato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. È possibile farlo in maniera telematica, tramite il portale RLI web, o andando direttamente agli uffici preposti. Come detto in precedenza, può essere un intermediario a effettuare tutte le azioni necessarie per completare le formalità dedicate al contratto a uso foresteria. Ma, allo stesso modo, può essere il locatario o il conduttore a inviare la documentazione.
Oltre al contratto in sé, con indicati i dati dei soggetti interessati e tutte le informazioni utili a stabilire l’accordo scritto, come per esempio la quota canone da versare, è doveroso pagare sia la tassa di registro che la marca da bollo.
La tassa di registro è pari al 2% del canone prefissato tra le parti, moltiplicata per gli anni stabiliti di contratto a uso foresteria. Mentre la marca da bollo di 16,00 euro va pagata su ogni 4 facciate di contratto, con un minimo di 100 righe.
La quota canone che viene versata a favore del proprietario dell’immobile, è una rendita che va dichiarata ai fini Irpef in quanto diventa quota parte del reddito complessivo della persona. Per tale motivo, è necessario pagare delle tasse sui canoni d’affitto, qualsiasi esso sia. Vediamo in che modo è possibile farlo.
Con cedolare secca
Contrariamente a quanto è possibile fare con qualsiasi altro tipo di accordo, con il contratto a uso foresteria non è possibile effettuare il pagamento delle tasse, relative ai canoni percepiti, tramite il regime agevolato con cedolare secca. Il pagamento dei tributi fiscali in questo caso, è possibile farlo solo tramite il regime ordinario con calcolo Irpef.
Di conseguenza, ecco come avviene il pagamento delle tasse:
- si comunicano i redditi da canone percepito sulla dichiarazione 730 e vanno inseriti nella sezione “altri redditi”;
- aliquota irpef a seconda dello scaglione reddito raggiunto;
- pagamento tasse in compensazione.
Le aliquote irpef del regime ordinario sono variabili e dipendono dagli scaglioni di riferimento:
- 23% per importi reddito fino a 15.000,00 euro;
- 27% per importi reddito da 15.001,00 fino a 28.000,00 euro;
- 38% per importi reddito da 28.001,00 fino a 55.000,00 euro;
- 41% per importi reddito da 55.001,00 fino a 75.000,00 euro;
- 43% per importi reddito superiori a 75.000,00 euro
Ma, come abbiamo accennato all’inizio, è possibile avere una deduzione del 5% sul reddito generato dai canoni d’affitto percepiti. Pertanto, diminuisce il valore del reddito complessivo sul quale verranno calcolate le tasse da pagare.
Vista tale agevolazione, per il contratto a uso foresteria non si prevede quindi il pagamento tramite cedolare secca, che ha, di base, un’aliquota fissa del 21%.
Disdetta
Visto la particolarità del contratto a uso foresteria, la disdetta non ha determinati vincoli se non quelli stabiliti tra le parti in fase di stipula. Ipotizziamo un contratto a uso foresteria di 3 anni, dopo i suddetti, se non ci sono particolari motivi, la disdetta avviene in modo automatico, al termine di questo periodo.
Se fosse invece necessario disdire o recedere dal contratto in anticipo, cosa che può succedere nel caso di un contratto dinamico come quello a uso foresteria, si prevede una comunicazione della richiesta solitamente entro i 3 mesi precedenti la scadenza concordata.
Ricordiamo che il contratto a uso foresteria, scelto per le società di capitali che ne dispongono l’uso in base alle esigenze lavorative di dipendenti, collaboratori o soci, può valutare delle scelte diverse. Come, per esempio, la cessione del contratto, che permette di far subentrare subito qualcun’altro al posto dell’inquilino che se ne va. In questo modo è possibile evitare la disdetta anticipata dal contratto prima dei termini stabiliti.