Contratto affitto per studenti

Il contratto affitto per studenti è una locazione abitativa di carattere transitorio disciplinata dalla Legge 431/1998 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Visto la tipologia specifica di inquilini alla quale si rivolge, il contratto di affitto per studenti può avere una durata che varia da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni, con possibilità di rinnovo senza particolari problematiche. Le particolarità del contratto di affitto per studenti sono le seguenti:

• è una tipologia di accordo destinata espressamente a studenti universitari, iscritti a corsi di laurea o di specializzazione presso un’università per loro fuori sede, con una distanza minima di 100 km;
• l’immobile preso in affitto deve essere ubicato nel comune dell’università stessa o nel paese limitrofo;
• il canone è accordato liberamente tra le parti, entro i limiti vigenti dedicati agli accordi territoriali;
• le modalità di pagamento del canone sono altrettanto libere e stabilite senza vincoli;
• il contratto di affitto può essere destinato a uno o più studenti che usufruiscono insieme gli spazi dell’appartamento;
• anche un’azienda può avvalersi di contratti di questo tipo, se si occupa di diritto allo studio.

In generale, il contratto di affitto per studenti funziona come tutte le altre categorie di affitti altrettanto regolamentate. Ovvero va registrato all'Agenzia delle Entrate tramite la compilazione del modulo ministeriale apposito, indicando tutte le informazioni necessarie per stipulare il contratto di affitto per studenti. Le modalità di registrazione sono svariate: dalla via telematica autonoma, alla richiesta di intermediazione da parte di professionisti che si prendono in carico di svolgere la burocrazia necessaria o andando direttamente alla sede amministrativa, dove portare i documenti compilati.

Come vedremo nei prossimi paragrafi, questo tipo di contratto di locazione dedicato ai giovani universitari, si rivela altresì conveniente per il locatore. In quanto può mantenere costantemente in affitto il suo immobile, avvalendosi della possibilità di intercambiare gli studenti. Ma andiamo prima capire come meglio gestire alcune dinamiche dedicate al contratto di affitto per studenti.

A chi intestarlo

Vediamo in primo luogo a chi intestarlo: il contratto di affitto per studenti mette in condizione gli universitari di usufruire degli spazi dell’immobile, senza per forza essere gli intestatari del contratto d’affitto dell’appartamento in cui vivono temporaneamente.

Infatti è possibile stabilire che il conduttore del contratto di affitto sia un singolo studente oppure tutto il gruppo di ragazzi. Altresì è fattibile che gli intestatari del contratto di locazione per studenti siano un genitore o un’associazione che si occupa del diritto al lavoro.

Evidentemente è necessario che il futuro conduttore faccia una valutazione da un punto di vista pratico personale. Soprattutto se la persona che paga la quota di affitto è la stessa che poi può avvalersi della detrazione fiscale messa a disposizione per questa tipologia di spese. 

In ogni caso la quota del canone di affitto dedicata all’immobile, verrà divisa tra il numero degli eventuali studenti, con il quali appunto è possibile fare comunque una tipologia di contratto di affitto anche singola.

Da tenere in considerazione quindi la natura mutevole del contratto di affitto per studenti. In quanto può garantire sì, a vantaggio del proprietario, la presenza continua di studenti locatari, ma che non saranno sempre gli stessi nel passare dei mesi. Pertanto dovranno essere messe in conto recessioni, totali o parziali, del contratto. O eventuali subentri durante il corso d’anno, che comunque non modificheranno gli accordi sull’importo pattuito per il canone, destinato al locatore.

Subentro

Uno dei vantaggi che si possono avere tramite il contratto di affitto per studenti è la possibilità di subentro di un nuovo inquilino al posto del precedente. Una soluzione comoda soprattutto quando è un gruppo di studenti che si avvale della locazione di un appartamento. Il subentro può avvenire nel momento in cui, in un gruppo di inquilini studenti, uno di loro decida di disdire, a scadenza o meno, la sua parte di contratto. 

In questo caso il subentro nella locazione è a tutti gli effetti una cessione di contrattoe perché possa essere effettuato, devono sussistere i seguenti requisiti:

• il contraente ceduto deve dare il suo consenso;
• allo stesso modo deve essere informato e d’accordo anche il proprietario dell’immobile;
• tra le clausole del contratto non deve esserci il divieto di cessione del contratto stesso.

Questa modalità contrattuale viene solitamente usata in situazioni o contesti particolari, soprattutto in contratti di locazione di altro tipo. Ma in questo caso è una soluzione che permette una certa serenità da ambo le parti. Gli studenti hanno così la tranquillità di sapere che possono sostituire in breve tempo un coinquilino, senza particolari difficoltà.

Pertanto ai fini pratici, il subentro è una metodologia adatta a mantenere sempre lo stesso numero di studenti in affitto presso l’immobile e garantire al proprietario una continuità sull’affitto.

Disdetta

La disdetta di un contratto di affitto per studenti avviene a termine della scadenza prevista dal contratto stesso. Come abbiamo visto, il contratto di affitto per studenti può essere stipulato per un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni. Il conduttore può avvalersi della facoltà di richiedere la disdetta anticipata del contratto previa comunicazione anticipata tramite raccomandata A.R.

Anche per dare disdetta senza necessità di rinnovo, è indispensabile per il conduttore, e anche per il locatore, di inviare la comunicazione ufficiale 6 mesi prima dell’effettiva scadenza (1 mese prima su contratto di 6 mesi, o 3 mesi su contratti di durata diversa).

Nel caso di un contratto di affitto a più studenti, è possibile, come abbiamo visto, una recessione parziale del contratto. Che non compromette però la quota da versare per l’affitto, che graverà di conseguenza in parte maggiore sugli inquilini rimanenti.

Se è il proprietario dell’immobile che vuole disdire in anticipo il contratto affitto per studenti, deve esserci una buona e valida motivazione, come la necessità personale o di parenti stretti, di dover utilizzare l’immobile. Anche in questo caso è doverosa la comunicazione tramite raccomandata.

Resta chiaro che se nessuna delle parti invia una comunicazione di disdetta, il contratto di rinnova alla scadenza, con la stessa tipologia di accordi già in essere.

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