Contratto a canone concordato
Il contratto a canone concordato è una tipologia di affitto conosciuta anche con la definizione di contratto 3+2. Viene scelto nel caso in cui proprietario ed inquilino stabiliscono un accordo favorevole per entrambe le parti sul canone d’affitto. La quota del canone concordato deve rientrare però nei limiti imposti dalla legislazione italiana su questa tipologia di contratto.
Questo contratto di locazione a canone concordato è disciplinato dalla Legge 431 del 1998, di seguito vediamo in che modo la legislazione determina le caratteristiche pratiche del contratto a canone concordato e in che cosa vincola le parti:
- il canone d’affitto può essere stabilito tra proprietario e inquilino, rispettando però il limite massimo e minimo deciso per il corrispettivo da versare per la locazione;
- i limiti stabiliti per il canone sono accordati dalle associazioni di categoria, che si occupano di salvaguardare sia l’interesse degli affittuari e dei proprietari degli immobili;
- questa tipologia di contratto a canone concordato prevede una durata minima di 3 anni, con l’automatico rinnovo di ulteriori 2 anni nel caso non ci siano i presupposti e l’interesse delle due parti di recedere l’accordo;
- trascorso il tempo concordato di 3+2, è possibile rinnovare o rinegoziare (aumento massimo del 75% in base alle variazioni ISTAT) le condizioni di affitto del contratto;
- altresì c’è la facoltà di disdire definitivamente il contratto di locazione da ambo le parti, previa comunicazione tramite raccomandata A/R nei 6 mesi precedenti alla scadenza.
Di seguito vediamo in che modo viene stipulato questo contratto di locazione, in che modo è possibile dare disdetta e quali sono le modalità per il proprietario di pagare le tasse sull’affitto, percepito tramite il canone concordato.
Come farlo?
Entriamo nel vivo del contratto a canone concordato e scopriamo come farlo. Il contratto di locazione a canone concordato va stipulato in forma scritta e per la sua completa attuazione, va registrato all'Agenzia delle Entrate. La richiesta di registrazione dell’accordo (entro 30 giorni dalla stipula) può essere fatta direttamente presso la sede, in via telematica o tramite degli intermediari che si occupano di espletare questo doveroso obbligo al posto del locatario o del locatore.
Il contratto a canone concordato viene stipulato tramite l’apposito modello ministeriale e tutte le informazioni necessarie vanno indicate in modo da rendere chiaro il contratto:
- generalità delle parti;
- descrizione dell’immobile anche con dati catastali;
- quota canone concordato e modalità di pagamento;
- tipologia di contratto di locazione di 3+2;
- importo della caparra e termini di disdetta del contratto.
L’immobile messo in locazione deve possedere la certificazione APE relativa la sua prestazione energetica. Ed è necessario comunicare se ci si avvale delle agevolazioni fiscali ottenute tramite il pagamento delle tasse con il regime la cedolare secca. In questo caso le imposte di registro e di bollo solitamente applicate per la stipula dei contratti di locazione, non sono più necessarie.
Con cedolare secca
Se il proprietario dell’immobile ha stabilito con il suo inquilino un contratto a canone concordato, è possibile per lui richiedere il pagamento delle tasse sui canoni di affitto che riceve, tramite il regime fiscale con cedolare secca.
Il regime fiscale agevolato con cedolare secca, concesso per i redditi ottenuti dagli affitti accorati con il contratto di locazione a canone concordato, permette di pagare la relativa tassa tramite un’unica soluzione. Senza la necessità di dover dichiarare i canoni ricevuti come redditi IRPEF e inoltre vengono meno anche le imposte da pagare per le addizionali comunali e regionali, previste invece per il regime ordinario.
La tassa da pagare sulla somma complessiva annuale d’affitto del contratto a canone concordato, viene calcolata in questo caso tramite un’imposta sostitutiva, con un’aliquota agevolata pari al 21%. Ma può scendere fino al 10% nel caso in cui l’immobile messo in locazione, sia situato in un comune densamente popolato o in una zona dove le soluzioni abitative siano scarse. In tal caso, il corrispettivo ricevuto viene definito reddito ai fini del calcolo Isee.
Avvalendosi del pagamento in un’unica soluzione con cedolare secca, senza quindi l’obbligo di dichiare nessun importo relativo all’affito ricevuto nella propria dichiarazione dei redditi, il proprietario dell’immobile non rischia di far alzare il suo reddito annuo complessivo né di passare di scaglione e rientrare su un’imposta di tassazione più alta.
Per il pagamento delle tasse sull’affitto a contratto con canone concordato, è possibile versare l’imposta dovuta tramite il modulo F24 Elide, per dichiarazione dei redditi stipulata tramite il modello Unico; o tramite la compensazione in busta paga, in caso di compilazione del modello 730.
In base agli importi da versare, è possibile pagare F24 in un’unica soluzione o tramite rate stabilite per acconti e saldo. Può essere comodo sapere che, grazie alla cedolare secca sul contratto a canone concordato, è possibile ottenere una riduzione IMU del 25% sull’immoile messo in locazione.
Disdetta
Per disdetta di un contratto a canone concordato, si intende la facoltà di non rinnovare l’accordo quando arriva la scadenza. Nel caso del contratto 3+2 ecco quali sono le modalità per disdire l’accordo di locazione a canone concordato:
- il conduttore o inquilino, può decidere di dare disdetta al contratto solo dopo i primi tre anni o in seguito ai successivi due;
- il locatore può dare disdetta del contratto solo quando sono passati i termini previsti dall’accordo 3 +2;
- per la disdetta del contratto a canone concordato è necessario dare sempre il preavviso di almeno 6 mesi precedenti la scadenza, tramite una raccomandata a/r, sia da parte del locatario sia da parte del locatore;
- se inserite nel contratto, ci possono essere delle clausole che stabiliscono accordi diversi in merito ai termini di disdetta o di preavviso, ci sarà il rinnovo tacito del contratto;
- in caso di nessuna richiesta formale di disdetta, ci sarà invece un tacito rinnovo del contratto a canone concordato, che può procedere in modo continuativo per gli anni successivi.
La disdetta anticipata del contratto per giusta causa, può essere accordata sia al conduttore che al locatore. Ma per quest’ultimo ci devono essere delle valide motivazioni, come per esempio richiedere la disdetta per estrema necessità di ristrutturare il locale affittato o di doverlo rendere più sicuro causa danneggiamenti che mettono in pericolo l’inquilino. Altresì quando il locatore vuole destinare l’immobile ad uso abitativo o commerciale al coniuge o a parenti stretti quali genitori, figli, ecc., o vuole vendere a terzi il locale.
Quando risulta esserci per il conduttore l’immediata disponibilità di potersi spostare in un altro appartamento nello stesso comune, il locatore può ottenere la disdetta del contratto a canone concordato. Inoltre se l’inquilino risulta spesso assente in casa, nonostante non sia stata fatta alcuna successione del contratto di affitto a canone concordato, è possibile richiedere la disdetta dello stesso.