Contratto transitorio

Un contratto transitorio è una tipologia di affitto destinata a esigenze di locazione temporanea e non di tipo turistico. Regolamentato dalla Legge 431/1998 del Decreto Ministeriale delle Infrastrutture e dei Trasporti, il contratto transitorio ha una durata vincolante, che parte da un minimo di 30 giorni a un massimo di 18 mesi.

Un contratto di affitto di questo tipo può essere la soluzione ideale in uno dei seguenti casi:

• di fronte ad un conduttore con esigenze di permanenza temporanea, come una trasferta lavorativa;
• persone che hanno bisogno di trovare un appartamento per un lasso di tempo limitato;
• condizioni particolari del locatario, come mancanza di una propria casa causacalamità naturali o per motivi di ristrutturazione corposa presso la sua normale abitazione;
• motivi personali gravi o significativi come la necessità di stare in un’altra città per cure mediche o assistenza ad altre persone;
• per studenti che studiano per un breve periodo fuori sede (nonostante esista comunque un contratto di affitto per studenti fatto su misura per loro).

Questo contratto transitorio d’affitto nasce appositamente per esigenze particolari e non è destinato ad affitti per brevi periodi, quanto una vacanza. Ma altrettanto non è adatto nemmeno per tempi eccessivamente lunghi bensì limitati nel tempo, inferiori o uguali ai 18 mesi appunto.

Le motivazioni per stipulare un affitto con contratto transitorio, devono essere indicate e documentate tra le clausole del contratto stesso. Come vedremo specificato nei prossimi paragrafi, il contratto transitorio termina automaticamente alla scadenza pattuita e non è necessario effettuare la disdetta.

Come farlo?

Come farlo? Il contratto di locazione transitorio, avendo una durata minima di 30 giorni, ha il vincolo di dover essere registrato come un qualsiasi altro contratto d’affitto di durata maggiore. Quindi c’è l’obbligo di inviare tutti i documenti necessari all’Agenzia delle Entrate tramite la compilazione di un modello apposito. Le modalità per registrare il contratto di locazione come quello transitorio, sono diverse:

• comunicazione telematica, effettuata tramite dei portali appositi e dedicati a questa tipologia di operazioni;
• tramite il supporto completo di un intermediario che si prendere formalmente l’incarico di inviare la documentazione necessaria;
• andando di persona presso gli uffici amministrativi preposti ad espletare queste funzioni.

In concomitanza alla registrazione del contratto di locazione, ecco che è necessario altresì pagare le imposte di registro che solitamente incidono del 2% sul canone annuo stabilito, e l’imposta di bollo pari a 16,00 euro da allegare in base al numero di facciate stipulate per il contratto transitorio. 

Nel caso il locatore dell’immobile voglia scegliere di applicare la formula della cedolare secca per il pagamento delle tasse, relative ai canoni percepiti, potrà stabilirlo proprio in questa fase contrattuale. Come vedremo brevemente nel prossimo paragrafo, questa formula di tassazione, prevede delle particolari agevolazioni. 

Infine, nel contratto transitorio di affitto, l’importo dedicato al canone e le tempistiche di pagamento, possono essere stabilite liberamente tra le parti. A meno che non ci siano particolari indicazioni territoriali da rispettare, in base al comune ove è situato l’immobile.

Con cedolare secca

Se il proprietario dell’immobile da affittare con contratto transitorio sceglie il regime fiscale con cedolare secca, potrà pagare le tasse relative ai canoni d’affitto tramite un’unica soluzione e per mezzo di modalità diverse dal regime ordinario tradizionale. 

In questo modo è più semplice e automatico sapere quali tasse si devono pagare se si affitta casa. Ma riassumiamo cosa si intende per cedolare secca e cosa comporta questa formula:

• scegliendo questo regime fiscale, non è necessario fare la dichiarazione dei redditi relativa ai canoni percepiti annualmente per mezzo del contratto transitorio;
• non vengono inoltre considerate nemmeno le addizionali comunali e regionali;
• è stabilità un’imposta sostitutiva del 10% non variabile (se non in base al tipo di contratto), molto più competitiva rispetto a quelle ordinarie, che cambiano in base allo scaglione di reddito;
• il recupero viene fatto con eventuale compensazione tramite il 730 o tramite il pagamento del modello F24 Elide, in una sola volta o dilazionando le rate in particolari date dell’anno;
• obbligo di indicare la rendita dell’affitto con contratto transitorio nella dichiarazione, tra i redditi fondiari.

Abbiamo detto che, nel caso del contratto transitorio si prevede, tramite la cedolare secca, un’imposta sostitutiva molto agevolata pari al 10%. Questo perché il transitorio, è una tipologia di affitto molto particolare e destinata a inquilini con esigenze specifiche. La stessa aliquota viene comunemente calcolata per contratti transitori specifici per gli studenti, altrimenti la normale imposta sostitutiva è del 21%.

Il pagamento del modulo F24 Elide può essere fatto in una volta sola entro il 30 novembre dell’anno successivo ai canoni ricevuti, per importi dovuti inferiori a 257,52 euro. Per tassazioni superiori, il pagamento dell’F24 sui canoni del contratto transitorio d’affitto, viene distribuito in tre rate: una al 30 giugno con un acconto del 40% sul 95% complessivo, una al 30 novembre del 60% sul 95% e il saldo pari al 5% del totale, al 30 novembre dell’anno seguente. Ogni F24 avrà un codice relativo, che distinguerà le varie rate pagate. 

Disdetta

In merito alla disdetta relativa a un contratto transitorio di locazione, come accennato, non esiste l’obbligo di essere richiesta. In quanto, essendo un contratto d’affitto che stabilisce un tempo limite di permanenza e utilizzo dell’immobile, l’atto scadrà naturalmente e non ne è previsto il rinnovo automatico, dato che le motivazioni per avvalersi di questa tipologia di contratto devono essere piuttosto specifiche.

Ci sono casi in cui il conduttore necessita di prolungare la sua temporanea permanenza all’interno dell’immobile. Può richiedere il rinnovo del contratto tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno, inviata al proprietario. Ma, come stabilito dalla tipologia di contratto, il tempo limite è di 18 mesi. 

Se si dovessero pertanto presentare motivazioni che prevedono di superare questo vincolo, è necessario aprire una nuova tipologia di contratto alla scadenza di quello transitorio. Non si stipulerà più un contratto di locazione transitorio ma, per esempio, un contratto a canone libero. 

Le parti hanno il diritto di richiedere la disdetta anticipata del contratto in casi di comprovata e valida motivazione, inviando una raccomanda A.R. che rispetta i normali tempi di applicazione. 

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