Differenza tra cessione e subentro

In questo articolo vedremo la differenza tra cessione e subentro del contratto di locazione. Cessione e subentro sono due termini che spiegano la stessa cosa ma servono a identificare una volontà diversa rispetto al cambiamento che si andrà a fare nel contratto, tra le parti. 

Infatti la cessione del contratto di locazione è una scelta volontaria mentre il subentro è un fatto cosiddetto “estraneo alla volontà” del locatore e del conduttore. In base a questa differenza tra cessione e subentro, alcuni obblighi e adempimenti, al cambiamento del contratto, sono altrettanto diversi. Nel caso in cui si prevede una cessione o è necessario il subentro nel contratto di locazione, la prima cosa da fare è verificare con certezza le clausole scritte sull’accordo. 

Da qui può nascere un’altra effettiva differenza tra cessione e subentro: nel primo caso, non è detto sia possibile e permesso fare questo tipo di richiesta, se non espressamente esplicitato dal contratto. Nel caso del subentro, molto spesso è, invece, una manovra permessa, a causa mossa da una motivazione urgente, costretta e spesso estranea alle scelte personali del proprietario o dell’inquilino. 

In entrambi i casi invece, non c’è differenza tra cessione o subentro per quanto riguarda i termini del contratto di locazione, i quali rimangono invariati in base ai precedenti accordi.

Scopriamo di seguito in che modo la differenza tra cessione e subentro condiziona lo stato delle cose. E quali sono le azioni che è necessario compiere per modificare nel modo corretto il contratto di locazione.

Cessione del contratto di locazione

La cessione volontaria del contratto di locazione permette, a uno dei due soggetti interessati, di passare la sua posizione a terze parti. Sottolineato che è possibile farlo solo se previsto dalle clausole del contratto, ecco che il primo passaggio fondamentale è l’invio della richiesta ufficiale tramite raccomandata A/R o tramite mail PEC al proprietario o all’inquilino dell’immobile. In questo modo è possibile avviare una cessione del contratto di locazione ma con un preavviso di almeno 6 mesi, specificando la motivazione di questa volontà.

Nel caso la cessione del contratto venga accettata senza problemi, tra gli altri adempimenti da portare a termine, c’è quello di dover comunicare all’Agenzia delle Entrate la variazione. In questo non c’è differenza tra cessione o subentro, infatti entrambi devono essere specificati entro 30 giorni dal cambio avvento.

Per farlo è possibile recarsi presso gli uffici preposti o compilare tutti i documenti necessari ad indicare la variazione con cessione del contratto di locazione, anche tramite i portali web ufficiali. Per effettuare a tutti gli effetti la cessione del contratto di locazione è necessario aggiornare i dati tramite il modulo RLI, dove va indicata la variazione. Con lo stesso, è possibile anche adempiere all’obbligo di versamento dell’imposta di registro, dando i dati per l’appoggio bancario.

Le tasse da pagare per la variazione del contratto di locazione, dettata dalla cessione di uno dei soggetti, sono possibili da effettuare anche tramite il modulo F24 Elide. Nel quale va indicato il codice identificativo del tributo 1502. 

L’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione va pagata anche nel caso in cui sia stato accordato, alla prima registrazione, il regime fiscale a cedolare secca. In quanto questa imposta sostitutiva permette di evitare il pagamento di tale tassa solo per la prima registrazione, per la proroga e per la risoluzione del contratto stesso ma non per la cessione. 

Nel caso della cessione del contratto di locazione, l'importo da versare per l’imposta di registro, è pari al 2% dell’importo del canone di affitto, da moltiplicare in base agli anni di locazione. I quali variano a seconda della tipologia di contratto accordata: a canone libero o concordato, transitorio o per studenti. In ogni caso, la tassa da pagare non può essere inferiore ai 67,00 euro, quota minima stabilita per legge. 

Nel caso non sia stato effettuato nei termini previsti il pagamento dell’imposta di registro, è possibile recuperare anche a distanza di tempo, tramite il calcolo del ravvedimento operoso. Con il quale viene stabilita una percentuale in più da pagare sulla quota, che varia da 0,1 % a 5% in base al ritardo trascorso. 

Come vedremo di seguito, la differenza degli adempimenti tra cessione e subentro del contratto di locazione, non è poi molta ma di certo significativa. 

Subentro

Anche per il subentro del contratto di locazione è necessario avviare le pratiche di comunicazione, prima via raccomandata A/R o PEC, all’inquilino o al proprietario dell’immobile, e poi all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dal cambiamento. 

Come abbiamo visto, la differenza tra cessione e subentro sta sulla motivazione che spinge a questa decisione. I casi in cui è necessario avviare le pratiche di un subentro possono essere i seguenti:

• decesso del proprietario o dell’inquilino;
• separazione o divorzio degli inquilini;
• alienazione dell’immobile;
• vendita dell’appartamento.

Nei casi in cui non si voglia o non risulta conveniente recedere dal contratto, è possibile quindi effettuare, in maniera automatica ex lege, il subentro del contratto di locazione (a meno che non ci sia un categorico e comprovato rifiuto da parte di uno dei soggetti). Tutto quello che era in essere del contratto di affitto, rimarrà tale anche per il nuovo soggetto subentrato al contratto. 

Dal punto di vista fiscale, diversamente da come funziona invece per la cessione del contratto, non è necessario versare l’imposta di registro del 2%, se non è stato accordato nessuno corrispettivo per il subentro. In questo caso sarà necessario versare solo il minimo stabilito per legge di 67,00 euro. Questo accade proprio a causa della obbligata volontà di dover effettuare un subentro nel contratto. 

Ma rimane comunque obbligatorio inviare la modifica dei soggetti del contratto tramite la compilazione del modulo RLI, con il quale si possono comunicare tutte le variazioni relative a un contratto.

Per potere eseguire tutti gli aspetti burocratici in situazioni come queste, è conveniente affidarsi a personale specializzato che opera al posto dei soggetti interessati, che è in grado di concludere tutti gli adempimenti in modo affidabile e sicuro.

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