Locazione, adempimenti successivi di contratto: cosa sono e quali sono
Sapere cosa sono e quali sono gli adempimenti successivi al contratto di locazione è importante per non incappare in brutte sorprese. Se sei proprietario di un immobile da affittare ad uso abitativo, di seguito troverai tutte le risposte per affrontare con serenità l’affitto della tua casa.
Finalmente, dopo tanti anni, grazie al supporto di Semplificaffitto.it hai deciso di affittare la casa che ti aveva lasciato tua nonna in eredità. Hai finalmente trovato degli inquilini solvibili e corretti ed hai stipulato un contratto nel rispetto delle attuali normative.
Passiamo adesso in rassegna tutti gli adempimenti successivi alla registrazione del contratto di locazione. Dal versamento per l’annualità successiva fino alla proroga, la cessione e la risoluzione del contratto.
Versamento per annualità successiva
Il versamento per l’annualità successiva è obbligatorio nel caso in cui il contratto di locazione abbia la durata di più anni e non si sia optato per il regime di cedolare secca. Dopo aver stipulato un contratto di affitto, avrai 30 giorni di tempo per registrarlo all’Agenzia delle Entrate e potrai farlo telematicamente o recandoti di persona nei loro uffici.
Al momento della registrazione del contratto di affitto debitamente compilato e firmato da te e dal tuo inquilino, dovrà essere corrisposta l’Imposta di Registro che tendenzialmente viene versata per la sola prima annualità del contratto.
L’imposta di registro andrà pagata ogni anno per tutti gli anni previsti dal contratto di affitto. Ad esempio, se il contratto di locazione ad uso abitativo è un contratto concordato 3+2 con decorrenza dal 25/07/2021 e e canone annuale pari a € 10.000, il corrispettivo da versare all’Agenzia dell’Entrate per la registrazione del contratto un importo pari al 2% del canone annuo pattuito, in questo caso pari ad € 200. Il versamento andrà effettuato alla registrazione del contratto e alla scadenza delle annualità successive, ovvero entro 30 giorni dal 25/07/2023 e 30 giorni dal 25/07/2024. Si potrà anche decidere di pagare l’Imposta di Registro totale, in questo caso € 600, in un’unica soluzione anticipata al momento della registrazione.
L’imposta di Registro è di competenza in uguale misura fra il proprietario e l’inquilino dell’immobile.
Ci sono alcuni casi particolari in cui si è esentati dal versamento per l’annualità successiva. Si tratta dei contratti di locazione ad uso abitativo:
- inferiori ai 30 giorni, che non hanno bisogno di essere registrati;
- pluriennali con cedolare secca.
Proroga
La proroga del contratto di locazione ad uso abitativo altro non è che il rinnovo del contratto d’affitto per un ulteriore periodo dopo la prima scadenza. Ci sono da compiere una serie di adempimenti previsti dalla legge.
In linea generale, la proroga del contratto di locazione:
- va comunicata all’Agenzia delle Entrate per via telematica o di persona presso i loro uffici;
- tale comunicazione deve avvenire entro i 30 giorni successivi alla data di scadenza del contratto;
- bisogna pagare l’Imposta di registro;
- se si intende passare al regime della cedolare secca, è necessario esprimere questa volontà all’atto del rinnovo.
La proroga prevede modalità differenti a seconda del tipo di contratto che è stato stipulato:
- Nel contratto a canone libero 4+4: il rinnovo avviene automaticamente allo scadere dei primi 4 anni.
- Nel contratto a canone concordato 3+2: trascorsi i primi 3 anni il contratto si rinnova automaticamente per tacito consenso.
- Nel contratto ad uso transitorio: la sua durata varia da 1 minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi. Alla scadenza del contratto d’affitto questo cessa automaticamente.
- Il contratto per studenti universitari: sono contratti che variano da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi. Alla sua scadenza il contratto si rinnova automaticamente per tacito assenso.
Cessione del contratto
Nella cessione del contratto di locazione ad uso abitativo una delle due parti è sostituita da un nuovo soggetto. Al momento della stipula di un contratto di affitto, il proprietario dell’immobile e l’inquilino possono includere una clausola che prevede la cessione dello stesso contratto a terzi. Se questa clausola è presente, la cessione può avvenire in qualsiasi momento. L’accordo tra le parti può includere il pagamento di un corrispettivo.
È bene sottolineare che nei casi di contratti di locazione ad uso abitativo il conduttore non può effettuare la cessione senza il consenso del locatore.
In linea generale, la cessione del contratto d’affitto:
- va comunicata all’Agenzia delle Entrate per via telematica o di persona presso i loro uffici;
- tale comunicazione deve avvenire entro i 30 giorni successivi alla cessione;
- bisogna pagare l’Imposta di registro per un importo pari al 2% del corrispettivo se l’accordo tra le parti prevede un corrispettivo e pari a 67 se l’accordo è avvenuto senza corrispettivo.
L’Imposta di Registro va versata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla cessione del contratto per via telematica o con il modello F24. In quest’ultimo caso devi recarti presso l’ufficio dove era stato registrato il contratto e comunicare la cessione.
Quando la cessione avviene per legge si parla di subentro ex lege. In questa particolare situazione la cessione del contratto di locazione da parte dell’inquilino o del proprietario avviene per motivi non riconducibili alla loro volontà. Si tratta, ad esempio, dei casi in cui il proprietario dell’abitazione la venda a terzi, muoia o l’immobile venga assegnato al coniuge in caso di divorzio. Per questo particolare tipo di cessione non deve essere pagata alcuna imposta, ma è bene dare comunicazione del subentro ex lege all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove era stato registrato il contratto di locazione.
Risoluzione
Si parla di risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo quando il rapporto tra inquilini e proprietari di casa viene cessato prima della scadenza. Innanzitutto, bisognerà versare l’Imposta di Registro entro 30 giorni dalla risoluzione per un ammontare fisso pari a € 67 per via telematica o recandosi presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Per esercitare La risoluzione del contratto sono previste modalità differenti a seconda della tipologia di contratto stipulato e dagli accordi contrattuali.