Proroga del contratto di locazione con canone libero o concordato

Vediamo come funziona la proroga del contratto di locazione con canone libero o concordato. Se non ci sono clausole specifiche o vincoli, dettati da tipologie particolari di accordo, è sempre possibile ottenere la proroga del contratto di locazione, soprattutto se parliamo di contratti come quello a canone libero o a canone concordato.

Con la proroga del contratto di locazione, si prevede il prolungamento e il rinnovo dei termini e delle condizioni già stabilite in precedenza, tra il locatario (proprietario dell’immobile) e il conduttore (inquilino dell’appartamento). Dal punto di vista civile, la proroga del contratto di locazione procede in modo assolutamente automatico, mentre, per assecondare gli stessi accordi giuridici e fiscali, è necessario confermare il proseguimento dell’accordo, seguendo delle semplici disposizioni.

Infatti, esiste un iter specifico per effettuare la proroga del contratto di locazione, adatto sia per in contratto a canone libero che a canone concordato:

• comunicazione e registrazione della proroga accordata (anche se tacita), presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla scadenza;
• pagamento dell’imposta di registro, in base ai calcoli fatti in precedenza, tranne per contratti di locazione che si avvalgono della cedolare secca;
• utilizzare il modello RLI, per effettuare la proroga del contratto;
• versamento dell’imposta di registro tramite modello F24 Elide.

Se non si eseguono le procedure in questa corretta modalità, è possibile subire delle sanzioni pecuniarie, come stabilito dalla norma n.13 del D.Lgs. n. 471/97.

Inoltre, le tasse da pagare, come l’imposta di registro (e la marca da bollo per la registrazione del primo contratto di locazione), possono essere versate sia dal locatore che dal conduttore, per una quota parte del 50% a testa.

Dopo questa doverosa premessa, ecco che possiamo verificare, nel dettaglio, come funziona la proroga del contratto di locazione con canone libero o concordato. Come vedremo, la modalità di proroga è pressoché la stessa, perché le differenze sostanziali tra i due tipi di contratto, sono riferite alla quota canone e ai tempi di durata del contratto stesso. Ma per quanto riguarda la proroga del contratto di locazione, il procedimento è uguale.

Proroga con canone libero

Scopriamo in che modo si effettua la proroga con canone libero, studiando per prima cosa, le caratteristiche base di questo contratto di locazione. 

Il contratto di locazione a canone libero è conosciuto anche come 4+4, grazie alla sua primaria condizione, che prevede un affitto lungo almeno quattro anni, per poter poi essere automaticamente prorogato per altri 4, alle stesse condizioni.

Di fatto, è proprio così che avviene la proroga del contratto di locazione con canone libero. In questo caso si prevede, proprio dall’accordo scritto, un tacito consenso a far proseguire i termini di contratto. I quali confermano tutte le modalità precedentemente concordate e la quota canone, stabilita liberamente tra locatario e conduttore. A meno che, dopo i primi quattro anni, non ci siano state delle variazioni ISTAT che possano incidere sulla variazione dell’importo da versare al locatore. 

Ma dopo i primi quattro anni, in base alle disposizioni stabilite per la tipologia di contratto, il locatore e il conduttore hanno la facoltà di scegliere di disdire invece il contratto. Ma per farlo, è necessario inviare una raccomandata A/R almeno 6 mesi prima della scadenza del termine, non prima però dei quattro anni. Solo in questo modo la proroga del contratto di locazione con canone libero potrà essere bloccata. In caso contrario, dopo i primi quattro anni, il contratto si rinnova in modo automatico. 

Se si vuole, invece, evitare la proroga del contratto di locazione con canone libero, è bene verificare la propria posizione, di locatario o di conduttore, in base a questo aspetto. Il diritto di disdetta o recesso del contratto, non sempre prevede le stesse dinamiche per entrambe le parti. Tendenzialmente il conduttore è maggiormente salvaguardato nel poter scegliere un’eventuale disdetta. Mentre il locatore, per bloccare la proroga del contratto di locazione con canone libero, deve avere delle motivazioni valide e giustificarle.

Ma per l’effettiva tacita proroga del contratto di locazione con canone libero, ricordiamo che la comunicazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla scadenza, inviando, tramite i documenti esatti, sia la registrazione della proroga sia il pagamento dell’imposta di registro, che di solito è calcolata sulla base dei successivi quattro anni. Nella proroga del contratto di locazione, è possibile inoltre, modificare alcuni termini dell’accordo stesso, e informare dell’applicazione del regime fiscale a cedolare secca per il pagamento delle tasse sul canone. In quest’ultimo caso, non è necessario pagare l’imposta di registro.

Proroga con canone concordato

Per quanto riguarda la proroga con canone concordato, di seguito ne studieremo i termini con i quali è possibile ottenerla. Il contratto di locazione con canone concordato, a differenza del contratto a canone libero, stabilisce la quota mensile da versare al locatore in base ai limiti imposti dalla legislazione italiana, per questo tipo di accordo scritto. 

Anche i tempi di durata del contratto con canone concordato sono diversi dalla locazione a canone libero, infatti sono stabiliti in un limite di tempo di 3+2 anni. Ma, invece, la proroga del contratto di locazione a canone concordato è anch’essa di tacito accordo, dopo i primi tre anni, se il conduttore non decide, per tempo, di dare disdetta del contratto. 

Per non proseguire con l’affitto dell’appartamento dopo i tre anni, il conduttore deve mandare una raccomandata A/R entro i 6 mesi dalla scadenza, avvisando il locatore di voler recedere dal contratto.

Nel caso del locatore invece, non può disdire il contratto dopo i primi tre anni, ma deve accettare la tacita proroga del contratto di locazione a canone concordato e aspettare, eventualmente, il termine di scadenza di 3+2 anni.

Ma se le cose vanno come stabilito, e si effettua la proroga del contratto di locazione a canone concordato in modo tacito e automatico, ecco che è necessario ricordarsi di effettuare la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla scadenza.

Ricordiamo che il modulo corretto per la comunicazione è il modello RLI, mentre per le imposte di registro, da pagare per i successi dua anni di contratto a canone concordato, si effettua il pagamento tramite il modulo F24 Elide. Se non viene specificato il pagamento delle tasse con cedolare secca, le dinamiche rimangono queste. 

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