Quali sono le spese straordinarie a carico del proprietario?

In questo articolo andremo a capire quali sono le spese straordinarie a carico del proprietario. Che sia da tempo o meno che si effettuino locazioni di immobili, arriva sempre un momento in cui possono insorgere discussioni tra locatore e conduttore su chi deve pagare cosa. 

Soprattutto se le spese riguardano degli extra non previsti o non calcolati. Di prassi, nei contratti d'affitto ben gestiti, vengono specificate queste cose, con clausole anche personalizzate o basate su calcoli standard sui diritti e doveri di entrambe le parti. 

In generale, possiamo dire che le manutenzioni ordinarie, che siano di un appartamento singolo o di un edificio condominiale, spettano all'inquilino. Mentre le spese per manutenzioni straordinarie sono a carico del proprietario dell’immobile. 

Per ovviare a incomprensioni o disguidi, sono state realizzate delle tabelle di ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino, dettate dal buon senso e da principi di equità. Tali documentazioni sono state approvate e concordate dalle organizzazioni di categoria. In seguito, prese come base per un’ulteriore tabella di divisione spese, decretata nel 2017 dal Ministero delle Infrastrutture e Trasporti. É su questa che i contratti di locazione, o i regolamenti condominiali, fanno spesso riferimento per stabilire regole di comportamento tra le parti, che diventano vincolanti. In alcuni casi si ricorre invece alle norme di legge vigenti locali, in base alle zone di appartenenza.

Prima di inoltrarci e vedere le spese straordinarie a carico del proprietario alle quali rispondere sia per le parti interne dell’immobile che per le parti comuni condominiali, è bene ricordare che egli è obbligato a consegnare l’appartamento in buono stato. Ogni impianto e dispositivo deve essere funzionante e aggiornato di manutenzione. In questo modo è anche più facile tenere aggiornate le scadenze di eventuali future manutenzioni da eseguire sull’immobile. 

Parti interne dell'immobile in affitto

Come detto in precedenza, è confermato che le spese straordinarie sono a carico del proprietario. Ecco quali sono le parti interne dell’immobile in affitto delle quali si deve occupare il locatore, in caso di grandi rotture o interventi di tipo straordinario:

• impianto di riscaldamento, eventuale sostituzione integrale;
• manutenzioni extra su impianto sanitario;
• sostituzione di infissi e serrande, serrature;
• sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti;
• installazione doppi vetri alle porte o finestre;
• installazione e rifacimento dell’impianto di allarme e del citofono.

Le spese straordinarie, non dovute all’incuria dell'inquilino o causate da fattori di altro tipo, come la vecchiaia degli impianti, gravano perciò sul proprietario. L’immobile deve essere godibile nel modo consono e necessario per l’inquilino. Pertanto il proprietario deve accollarsi le spese che permettono di mantenere l'appartamento usufruibile come il primo giorno. Ciò nonostante le parti possono accordare clausole diverse nel contratto di locazione, ponendo a carico dell’inquilino anche le spese di straordinaria manutenzione.

Non sussiste però l’obbligo del proprietario a sobbarcarsi determinate spese se si tratta di riparazioni causate da dolo, incuria o colpa dell’inquilino o di un suo familiare.

Come abbiamo visto, le spese straordinarie più comuni a carico del proprietario in relazione alle parti interne dell’immobile, sono quelle destinate principalmente al mantenere sana la struttura dei locali e i suoi impianti. Le variabili possono essere diverse a seconda degli accordi presi. Per questo è consigliato valutare le clausole da inserire in modo da non incorrere in errori e togliere qualsiasi dubbio.

Parti comuni condominiali

Anche per le parti comuni condominiali, il proprietario deve provvedere a suo carico alle spese straordinarie necessarie per la manutenzione dell’immobile. Si comprendono tutte le spese relative alle opere dovute per rinnovare, modificare o sostituire parti, anche strutturali, dell’edificio. Oppure lavori atti a modifiche necessarie per realizzare e/o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici dell’immobile. 

Il proprietario è responsabile, anche in questo caso, solo di tutto ciò che è relativo ad una gestione straordinaria, mentre la gestione ordinaria, come mantenere in efficienza l’immobile, spetta all’inquilino.

Vediamo le parti comuni condominiali e i lavori di installazione, sostituzione o adeguamento da eseguire su sistemi, dispositivi, strutture, ecc., dei quali è responsabile il proprietario:

• ascensore e scale, acquisto degli estintori;
• impianto o di componenti primari dell’autoclave;
• impianti di illuminazione, videocitofono, videosorveglianza e speciali, di riscaldamento, condizionamento, addolcimento acqua, fonti rinnovabili, antincendio;
• impianto centralizzato di ricezione radiotelevisiva e di flussi informativi;
• impianti sportivi.

Ancora, tutto ciò che riguarda elementi come grondaie, sifoni, colonne di scarico, tetti e lastrici solari, rete di fognatura, marmi, corrimano, ringhiere o cancelli, aree verdi, rientrano nelle spese straordinarie a carico del proprietario, quando siamo di fronte a una necessaria sostituzione o nuova installazione.

Tra le spese a carico del proprietario ricordiamo anche il compenso all’amministratore di condominio, le spese postali, telefoniche o bancarie, la cancelleria, l’assicurazione. Il costo del portierato e la pulizia dell'edificio. Alcuni di questi costi vengono calcolati nella quota delle spese condominiali richieste all’inquilino. In ogni caso, tramite gli accordi presi con il contratto d’affitto, è possibile stabilire modalità diverse delle ripartizioni delle spese straordinarie, nel caso le parti fossero entrambe d’accordo.

In ogni caso il proprietario dell’immobile in affitto si deve ricordare che le spese dovute al condominio sono una sua responsabilità. Infatti l’amministrazione condominiale andrà da lui per rivalersi sulle spese comuni effettuare per tutti i condòmini. Nel caso ci siano delle spese straordinarie che vengono ripartite con l’inquilino o pagate interamente da lui, ecco che è necessario documentare il lavoro eseguito anche tramite la fattura o un documento fiscale della quota parte saldata in precedenza dal proprietario. 

---