Quali tasse da pagare se si affitta casa?

Quali sono le tasse da pagare quando si affitta casa a un inquilino? Questo è uno degli interrogativi più comuni che un proprietario di casa si pone prima di mettere in affitto il proprio immobile.

Gli importi percepiti da una casa messa in affitto saranno soggetti a tassazione ordinaria o a cedolare secca. 

Di seguito metteremo in luce la differenza di tassazione tra i due regimi fiscali, fra i quali poter optare. 

Tassazione ordinaria

Optando per la tassazione ordinaria La quota di affitto percepita si cumulerà agli altri redditi percepiti e verrà tassata con l’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche “IRPEF”. In pratica il canone degli affitti viene sommato al resto dei redditi ottenuti durante l’anno fiscale di competenza. Di conseguenza, le tasse che si dovranno pagare sull’affitto di casa, saranno calcolate sulla somma complessiva imponibile di tutti i propri redditi, compreso quello derivato dall’affitto della casa.

Con la legge di bilancio 2022 dal 1° gennaio 2022 sono state definite le nuove aliquote e i nuovi scaglioni di reddito dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. 

Resterà al 23 per cento l’aliquota IRPEF prevista per i contribuenti con redditi fino a 15.000 euro. Per lo scaglione successivo e fino a 28.000 euro si va verso un taglio di due punti, dal 27 al 25 per cento, mentre scenderà al 35 per cento l’aliquota IRPEF successiva, applicata fino a 50.000 euro di reddito, superato il quale si passerà al 43 per cento.

L’IRPEF, è un'imposta diretta, personale, progressiva e generale. E’ per questo che preventivare le tasse da pagare se quando si affitta casa in regime fiscale ordinario, non è affatto semplice.

Ricordiamo inoltre che con questa modalità di tassazione, la quota del canone di locazione va indicata anche in caso di inadempienza e morosità dell’inquilino, fino al momento di convalida dello sfratto.

Cedolare secca

Optando invece per la tassazione a cedolare secca, la quota di affitto non andrà a cumularsi agli altri redditi percepiti. Le tasse da pagare quando si affitta casa con la soluzione a cedolare secca, vengono determinate tramite un’impostasostitutiva, in questo caso non più personale e soggettiva come l’IRPEF, ma predeterminata e certa a seconda della tipologia contrattuale scelta. 

Anche per l’anno in corso chi concede un immobile in locazione può scegliere la cedolare secca del 10 o del 21 per cento.

Come funziona e quando è possibile applicare l’imposta sostitutiva? Quali sono i casi in cui la tassazione è pari al 10 per cento, e quali le ipotesi in cui la cedolare secca è del 21 per cento?

Nelle righe che seguono ci soffermeremo su tutti gli aspetti utili per capire come funziona la cedolare secca sugli affitti 2022, quando si paga e modalità di applicazione in sede di stipula o rinnovo del contratto d’affitto.

Come abbiamo già detto, la cedolare secca è sostitutiva dell’IRPEF, e per chi opta per la sua applicazione è inoltre previsto l’esonero dal versamento delle imposte di registro e di bollo, così come delle addizionali IRPEF regionali e comunali.

Sono due le aliquote della cedolare secca:

• tassazione del 21 per cento sui contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi. 
• tassazione ridotta del 10 per cento per i contratti d’affitto a canone concordato.

L’applicazione della tassazione a cedolare secca non è automatica, ma è subordinata all’esercizio di un’opzione in sede di registrazione del contratto, da effettuarsi con modello RLI. Si può scegliere di passare dall’IRPEF alla cedolare secca del 21 o del 10 per cento anche negli anni successivi, ovvero in sede di proroga del contratto.

Cedolare secca conviene? Istruzioni e differenze con tassazione IRPEF

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Dopo aver fornito tutte le istruzioni necessarie all’applicazione della cedolare secca sugli affitti nel 2022, rispondiamo di seguito ad una delle domande che si pongono più di frequenti i proprietari di immobili: conviene la tassazione sostitutiva del 10 o del 21 per cento rispetto all’IRPEF?

Per capirlo bisogna partire da alcuni assunti di base.

Il reddito da locazione con il regime a cedolare secca segue le seguenti regole:

• è escluso dal reddito complessivo;

• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni;

• il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Come anticipavamo in precedenza, il calcolo di convenienza andrà fatto caso per caso, soprattutto per la cedolare secca del 21 per cento.

La convenienza è abbastanza lampante per la cedolare secca del 10 per cento, anche se come abbiamo visto prevede specifici requisiti per poterne beneficiare. Il discorso si complica per quel che riguarda la cedolare secca del 21 per cento.

In ogni caso, è necessario partire considerando il reddito del contribuente.

Infatti, bisogna ricordare che sotto ad una certa soglia (fissata ad 8.125 euro) non sono dovute imposte.

In tal caso conviene quindi restare nel regime di tassazione IRPEF, in quanto l’adesione alla cedolare secca non prevede delle soglie di esenzione ed il pagamento sarà in ogni caso dovuto.

Collegandoci a quanto sopra, appare quindi immediato constatare che la cedolare secca conviene in misura maggiore ai contribuenti con redditi elevati che, invece di rischiare di passare ad uno scaglione IRPEF superiore (e quindi applicare un’aliquota più elevata sul reddito complessivo) cumulando il reddito fondiario ai redditi da lavoro, possono tassare la somma derivante dalla locazione con un’aliquota fissa.

Anche in questo caso c’è un però: sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni.

Considerando questo aspetto, sarà quindi necessario valutare il totale delle somme che si intende portare in detrazione o deduzione fiscale, per evitare che - per effetto della tassazione con cedolare secca - non si abbia abbastanza capienza IRPEF per sfruttarle.

Altre tasse

Tra le tasse da pagare quando si affitta casa, è importante sapere che, nel caso di tassazione ordinaria, al momento della registrazione del contratto occorre versare l’imposta di registro pari al 2% del canone annuo pattuito, moltiplicata per gli anni di durata del contratto di locazione. L’imposta di registro può essere versata in un'unica soluzione anticipata o in alternativa di anno in anno mediante la registrazione dell’annualità successiva.

In più, solo in fase di registrazione, ogni 4 facciate scritte di contratto è obbligatorio pagare una marca da bollo da 16 euro, con un minimo di 100 righe scritte. 

I locatori che decidono di aderire al regime fiscale con aliquota sostitutiva a cedolare secca 2022 non dovranno versare, all’atto di registrazione del contratto, imposta di registro e imposta di bollo.

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