Certificato di agibilità o abitabilità negli affitti
Scopriamo se è obbligatorio avere il certificato di agibilità o abitabilità negli affitti. Tra le documentazioni obbligatorie per poter procedere con la stipula di un contratto di locazione ad uso abitativo, è necessario che il locatore dell’immobile abbia la visura e la planimetria catastale, l’atto di provenienza dell’immobile, l’attestato APE e anche il certificato di agibilità o abitabilità.
In questo articolo scopriremo quale differenza c’è tra certificato di agibilità o abitabilità, ma soprattutto se ci sono casi in cui questi documenti non sono strettamente necessari per poter affittare un immobile.
Per certificato di agibilità o abitabilità, che sia per gli affitti o meno, si intende quella particolare carta che documenta effettivamente i requisiti di un’abitazione. I quali devono essere tali da garantire la sicurezza degli inquilini di poter andare a vivere nei locali senza alcun problema.
Da un punto di vista generale, il certificato di agibilità o abitabilità, è necessario per qualsiasi tipologia di abitazione. Ma specialmente per edifici di nuova costruzione o che hanno subito interventi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione.
Di fronte invece ad una abitazione già esistente e abitata da persone, ecco che il certificato di agibilità o abitabilità dovrebbe essere già redatto ed esistente da quando, appunto era stata resa agibile. Ma non c’è nessun obbligo, nel caso in cui si metta in affitto una casa senza consegnare tale documento, di doverlo presentare. Ma l’inquilino deve essere informato del fatto che non tale documento non è pervenuto o che non è allegato al contratto d’affitto. In questo modo la persona è libera, o meno, di confermare la stipula del contratto.
Nei prossimi paragrafi, scopriremo che non c’è, invece, poi molta differenza tra il certificato di agibilità o il certificato di abitabilità. Anzi, in realtà, con le nuove disposizioni a riguardo, è possibile richiedere l’uno o l’altro indistintamente. In ogni caso, non è questo l’aspetto più importante, bensì è bene sapere fino a che punto arriva l’obbligo di presentare questa tipologia di documento insieme al contratto di affitto. Per questo motivo andremo a consultare ogni aspetto del certificato di agibilità e quello di abitabilità.
Certificato di agibilità, a cosa serve?
Eccoci a conoscere meglio il certificato di agibilità: vediamo a cosa serve. Il certificato di agibilità o abitabilità, serve a tutti gli effetti per dimostrare che è possibile entrare ad abitare in un immobile già esistente e abitabile da tempo, in un immobile di nuova costruzione o messo a nuovo. Ma, di fatto, è possibile entrare anche in un locale del quale non è stata certificata l'agibilità o l’abitabilità, con il rischio però di incorrere in sanzioni amministrative.
Vediamo pertanto, cosa viene certificato per mezzo del seguente documento di agibilità:
- condizioni di sicurezza strutturali dell’abitazione;
- igiene e salubrità dei locali;
- funzionamento degli impianti e installazioni presenti;
- risparmio energetico previsto.
Il certificato di agibilità, in precedenza alla sentenza del 2012 del TAR, era destinato e richiesto per edifici non residenziali, quindi a scopo non abitativo. Per poi, ancora, con la definizione di agibilità, si faceva riferimento in particolare allo stato strutturale degli edifici e alla loro condizioni di sicurezza, anche per immobili di tipo abitativo. Ora, agibilità e abitabilità, si equivalgono e hanno preso possesso dello stesso significato, anche in termini di identificazione dei requisiti richiesti per l’immobile.
Pertanto, nonostante nell’uso comune si pensa ad un significato diverso, il certificato di agibilità o abitabilità identifica e si riferisce alla stessa cosa. In ogni caso, il termine più utilizzato per definire questa tipologia di documento, necessaria per affitti in case di nuova costruzione o appena ristrutturate, è con il nome di certificato di agibilità.
Come verificheremo di seguito, il certificato di agibilità o di abitabilità per gli affitti, non è sempre obbligatorio. Ma, come accennato, esiste comunque una sanzione pecuniaria per chi abita una casa senza tali permessi. Ma, a livello penale, non viene commesso nessun tipo di reato. Potrebbe però verificarsi la richiesta di sgombero da parte delle autorità comunali.
Certificato di abitabilità per gli affitti
Come abbiamo potuto vedere, il certificato di abitabilità per gli affitti, non è altro che il certificato di agibilità, né più né meno. Un tempo, con il termine abitabilità, si faceva riferimento solo esclusivamente ad un immobile a scopo abitativo. Ora è indifferente usare le due definizioni.
Di fatto, l’importanza è capire quando è necessario richiederlo e come abbiamo visto, il certificato di agibilità o abitabilità è assolutamente da redigere per:
- ogni nuova abitazione a scopo abitativo e non, anche da dare in locazione;
- immobili ristrutturati e manutentati in maniera considerevole da dover effettuare nuovi sopralluoghi e verifiche di collaudo;
- ogni qualvolta ci siano dei cambiamenti strutturali tali da cambiare le caratteristiche dell’abitazione.
Se fosse necessario recuperare il certificato di agibilità e abitabilità, perché il documento risulta mancante, è possibile richiederlo e farselo rilasciare dagli uffici preposti del proprio comune.
La domanda del certificato può essere fatta dal proprietario dell’immobile, da un intermediario, come la nostra agenzia che si occupa di espletare le operazioni necessarie per conto del locatario e ulterori servizi, o, in caso di ristrutturazioni effettuate nell’immobile, anche dal professionista che ha gestito i lavori di manutenzione.
Nonostante sia consigliato presentare il certificato di agibilità o abitabilità insieme alle documentazioni previste per affittare casa, questo documento non è obbligatorio, in caso di immobile che non ha subito variazioni sostanziali rispetto a prima.
Sebbene il certificato di agibilità o abitabilità negli affitti non sia espressamente obbligatorio per legge, riteniamo sia veramente consigliabile aggiungerlo alle pratiche del contratto di locazione da avviare. Avere tutta la documentazione prevista, dimostra affidabilità e denota una certa serietà nei confronti dell’inquilino. Basti pensare al rischio di ammenda nel caso emerga che non è stato rilasciato un certificato di questo tipo per l’immobile.
Infatti, procedere con la verifica delle carte necessarie per avviare la locazione, è un vantaggio anche per lo stesso locatario, soprattutto nei casi in cui non sia l'effettivo proprietario dell’immobile.
Tramite documentazioni come il certificato di agibilità o abitabilità, è possibile far emergere anomalie o problematiche che fino a prima sembrava non ci fossero.