Condominio: paga l'inquilino o il proprietario?
Le spese di condominio: le paga l’inquilino o il proprietario? Da proprietario di appartamenti in affitto, è bene informarsi su tutto quello che riguarda il regolamento condominiale e il pagamento degli oneri destinati al condominio stesso. Soprattutto quando l’appartamento che viene messo in locazione, fa parte di un complesso condominiale che prevede delle regole da rispettare e anche delle spese, comuni a tutti i condòmini, che vanno ripartite tra il numero di unità presenti, abitate o meno.
In questo articolo andremo a verificare in che modo vengono ripartite le spese di condominio, definendo gli obblighi dell’inquilino e del proprietario.
È possibile farci da subito un’idea di quali siano le responsabilità del proprietario rispetto a quelle dell’inquilino, leggendo il regolamento condominiale. Il quale si rivolge unicamente al condòmino dell’unità abitativa, che è, a tutti gli effetti, il proprietario dell’appartamento, nonostante esso sia stato dato in locazione ad un inquilino.
Infatti, l’inquilino di un appartamento condominiale, è considerato un esterno rispetto al condominio stesso e le sue regole. Ma non per questo deve venire meno al regolamento di condominio o al pagamento di eventuali spese condominiali concordate, da versare in quota parte.
In fase di contratto di locazione, è, infatti, indispensabile e conveniente per il proprietario di immobile di condominio, inserire il regolamento condominiale e chiedere espressamente che venga letto, confermato e rispettato nei minimi termini, specificando la clausola direttamente nel contratto di locazione. Di conseguenza, sempre nel contratto di affitto, dovranno essere specificati tutti gli accordi presi in merito alla spese condominiali, sia interne all’appartamento locato, sia relative alle zone comuni ed esterne all’immobile.
Dopo questa premessa, di seguito andremo a verificare nel dettaglio, quali sono le spese condominiali che sono a carico dell’inquilino e quali lo sono per il proprietario.
Spese a carico dell'inquilino
È proprio tramite il contratto di locazione, e le sue clausole, che è possibile definire quali siano le spese a carico dell’inquilino, rispetto all’appartamento in affitto. Se non espressamente concordato in modo diverso, ecco che le spese condominiali vengono ripartite tra il proprietario e l’inquilino dell’immobile, specificandone i termini tramite il contratto di locazione.
Il proprietario e l’inquilino si possono accordare personalmente sulle spese del condominio da pagare, stabilendo la quota (mensile, per esempio) che il conduttore deve al locatario dell’immobile.
Secondo la Corte di Cassazione, con ordinanza numero 18700/2021, le spese condominiali che solitamente spettano all’inquilino sono le seguenti:
- servizi di pulizia delle parti comuni del condominio;
- manutenzione ordinaria di impianti di riscaldamento, infissi e altri servizi in comune con tutto lo stabile;
- manutenzione di ascensore interno;
- spurgo dei pozzi neri, impianti igienici pubblici, di altri servizi;
- pulizia delle scale per almeno al 90 % della spesa;
- tinteggiatura interna delle zone comuni;
- bollette di luce,acqua, gas.
In questo elenco, abbiamo inserito le spese condominiali, comuni a tutto lo stabile, ma c’è da tener presente che l’inquilino ha il dovere di occuparsi anche delle spese destinate esclusivamente all’appartamento avuto in affitto. Negli accordi presi da inquilino e proprietario, può essere stabilito di poter ripartire in modo equo o proporzionale, le spese relative ad eventuali ristrutturazioni del condominio o per la sostituzione della caldaia condominiale, per esempio.
In base a quanto stabilito, anche dal regolamento condominiale e dalla legge, l’inquilino ha l’obbligo di rispondere alle spese da versare, solo verso il proprietario dell’appartamento e non verso l’amministrazione condominiale.
In generale, ricordiamo che le spese condominiali che l’inquilino versa periodicamente al proprietario, sono oneri condominiali che il proprietario stesso, come condòmino, deve pagare al suo amministratore di condominio. Tutte queste spese, vanno a riempire la cassa comune del condominio, per contribuire al mantenimento delle zone e strutture comuni.
In caso in cui l’inquilino debba provvedere a pagare delle spese pagate dal proprietario in precedenza, è possibile rivendicare la documentazione che attesti la spesa, per poi saldare l’importo verificato.
Spese a carico del proprietario
Come abbiamo indicato all’inizio, è il proprietario dell’appartamento di condominio il vero e unico responsabile dell’immobile, anche se messo in affitto. Per tale motivo, tutte le spese condominiali sono a suo carico. Grazie al contratto di locazione, stipulato con l’inquilino, e le clausole dichiarate, può vendicare il pagamento delle stesse spese condominiali, stabilite tramite l’ordinanza di Cassazione di cui abbiamo letto in precedenza.
In ogni caso, di fronte a delle spese comuni, da affrontare per lo stabile di condominio, è bene ricordare che l'amministrazione condominiale chiederà la quota parte al proprietario e non all’inquilino dell'appartamento. In caso di pagamenti anticipati da parte del proprietario, spettanti però all’inquilino stesso, è auspicabile vengano consegnate le documentazioni fiscali, dichiaranti la spesa effettuata, per poter ricevere a propria volta il pagamento.
Ovviamente, le spese sostenute, devono essere finalizzate al mantenimento e alla conservazione delle zone comuni del condominio dove abita l’inquilino.
Ricordiamo che, di fronte alle spese condominiali, il proprietario ha sempre l’obbligo di dover conferire la sua quota parte, indipendentemente che l’inquilino paghi in ritardo o non paghi affatto la sua mensilità, relativa a queste spese. Come si evince anche dal regolamento di condominio stesso, il proprietario è responsabile in merito a disagi o problemi causati dal proprio inquilino nelle parti comuni del condominio. Allo stesso modo, deve rispondere delle spese relative ad esso, nonostante il suo inquilino non voglia collaborare in tal senso.
È chiaro che è possibile prendere provvedimenti a causa di diatribe che nascono, tra proprietario e inquilino, sul pagamento delle spese condominiali. In ogni caso, l’amministrazione comunale non è tenuta a fare rivalsa sull’inquilino, delle spese condominiali non pagate, ma solo ed esclusivamente verso il proprietario, nonché condòmino dello stabile.
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