Tasse sul canone concordato: cedolare al 10%, registro e IMU (guida 2026)

26 ottobre 2026 · Blog Semplificaffitto · 6 min di lettura

Quali tasse paghi davvero con il canone concordato: cedolare secca al 10%, imponibile IRPEF ridotto del 30%, imposta di registro agevolata e IMU più leggera. Con esempi numerici.

Sul canone concordato paghi meno tasse del libero mercato su quattro fronti: cedolare secca al 10% invece che al 21%, imponibile IRPEF ridotto del 30% se scegli il regime ordinario, imposta di registro calcolata sul 70% del canone e riduzione IMU. È il motivo per cui un canone più basso può dare lo stesso netto.

Le agevolazioni non sono automatiche: valgono solo se il contratto rispetta l'accordo territoriale e ha l'asseverazione. Vediamo una per una le tasse, con i numeri.

Cedolare secca al 10%: quanto risparmi?

Con la cedolare secca il canone concordato è tassato al 10%, contro il 21% dei contratti liberi. Le agevolazioni del concordato — cedolare al 10%, riduzioni IRPEF e registro — si applicano nei Comuni ad alta tensione abitativa o con carenza di disponibilità abitative: una categoria che include Firenze e i comuni confinanti della sua area, dove operiamo. Su un canone di 880 euro al mese (10.560 euro l'anno) paghi 1.056 euro di cedolare invece di 2.218: sono 1.162 euro in meno ogni anno, a parità di canone incassato.

La cedolare secca sostituisce inoltre l'imposta di registro e il bollo su registrazione, proroghe e risoluzioni: altri costi che spariscono del tutto. Ne parliamo nel dettaglio nella guida su come si calcolano le tasse sugli affitti a canone concordato.

Se scelgo il regime ordinario, cosa cambia?

Nel regime ordinario il canone concordato gode di una riduzione del 30% della base imponibile: ai fini IRPEF viene tassato solo il 66,5% del canone annuo, contro il 95% dei contratti liberi. Su 10.560 euro di canone annuo, l'imponibile scende da 10.032 a 7.022 euro.

Il risparmio effettivo dipende dalla tua aliquota IRPEF e dalle addizionali regionale e comunale: più alto è il tuo reddito complessivo, più la riduzione pesa. Il confronto tra i due regimi va fatto sui tuoi numeri, non in astratto.

L'imposta di registro è più bassa?

Sì. Senza cedolare, l'imposta di registro del 2% si calcola sul canone annuo ridotto del 30%: su 10.560 euro annui paghi circa 148 euro invece di 211. Con la cedolare secca, come detto, l'imposta non si paga affatto.

Le regole su termini e modalità restano quelle generali: trovi la guida completa nella pagina sulla registrazione del contratto di affitto.

E l'IMU?

Per i contratti concordati la legge (art. 1, comma 760, L. 160/2019) riduce l'IMU dovuta al 75%: uno sconto del 25% sull'imposta. Inoltre nel Comune di Firenze, se il canone effettivo è inferiore di almeno il 10% rispetto al massimale dell'accordo, si applica la tariffa minima comunale: il vantaggio dipende dalla rendita catastale del tuo immobile.

Un esempio completo, con i numeri

Appartamento di 80 mq in Centro a Firenze, canone concordato massimo 880 euro al mese secondo l'accordo territoriale 2025. Con cedolare al 10%: 1.056 euro di tasse l'anno, zero registro, IMU ridotta. Lo stesso canone in regime libero costerebbe 2.218 euro di cedolare. La differenza — 1.162 euro l'anno, quasi 5.810 su un contratto 3+2 — è il prezzo di non usare lo strumento.

Puoi rifare il conto sul tuo immobile con il simulatore gratuito del canone concordato: zona, tipologia e metri quadri, e vedi canone massimo e risparmio fiscale.

Come si mantengono le agevolazioni?

Tre condizioni: canone entro i massimali delle tabelle per microzona, asseverazione delle organizzazioni firmatarie e opzione corretta in fase di registrazione. Se una di queste salta, le agevolazioni decadono e il contratto viene trattato come libero — con recupero a tassazione. È il motivo per cui nella nostra gestione il calcolo e l'asseverazione sono sempre inclusi.