Canone libero o concordato: il confronto con i numeri (2026)

26 ottobre 2026 · Blog Semplificaffitto · 6 min di lettura

Canone libero o concordato? Il confronto serio si fa sul netto: cedolare 21% vs 10%, imponibile IRPEF 95% vs 66,5%, IMU e rischio sfitto. Ecco i numeri per decidere.

La risposta onesta è: dipende dai numeri del tuo immobile, non dalle abitudini. A Firenze e nei comuni limitrofi, nella maggior parte dei casi reali il concordato produce un netto uguale o superiore al libero, con un canone più accessibile per l'inquilino. Ma ci sono zone dove il libero vince. Vediamo il confronto voce per voce.

Cosa cambia tra canone libero e canone concordato?

Il canone libero (4+4) lascia a te e all'inquilino la libertà di fissare l'importo, con aggiornamento ISTAT annuale. Il concordato (3+2) vincola il canone ai massimali dell'accordo territoriale della tua zona e richiede l'asseverazione, ma in cambio attiva un pacchetto di agevolazioni fiscali che il libero non ha.

Il punto è che il lordo non è il netto: un canone più alto tassato di più può rendere meno di un canone più basso tassato di meno.

Il confronto fiscale con i numeri

Prendiamo un canone di 880 euro al mese, 10.560 euro l'anno. Con la cedolare secca: il libero paga il 21%, cioè 2.218 euro; il concordato paga il 10%, cioè 1.056 euro. Differenza: 1.162 euro l'anno a favore del concordato, a parità di canone.

Nel regime ordinario la forbice resta: il libero è tassato sul 95% del canone, il concordato sul 66,5%. E l'imposta di registro, senza cedolare, si calcola sul 100% del canone nel libero e sul 70% nel concordato. A questo si aggiunge l'IMU ridotta al 75% per i concordati, con tariffa minima a Firenze se il canone resta almeno il 10% sotto il massimale. Il dettaglio completo è nella guida alle tasse sul canone concordato.

Quando conviene il canone libero?

Il libero vince quando il mercato della tua zona paga molto più del massimale: se per il tuo bilocale ristrutturato in centro ti offrono 1.300 euro e il massimale è 880, il lordo extra può superare il vantaggio fiscale. Vince anche se ti serve flessibilità sulla durata o sull'aggiornamento ISTAT, che nel concordato segue regole dell'accordo.

Attenzione però a confrontare netto con netto: 1.300 euro liberi con cedolare al 21% fanno 1.027 euro netti al mese. Il concordato a 880 ne dà 792. Il libero vince di 235 euro al mese — ma solo se trovi subito e sempre l'inquilino a quel prezzo.

Quando conviene il concordato?

Quando il massimale della tua zona è vicino al prezzo di mercato: il netto diventa pari o migliore e l'inquilino paga meno, quindi si affitta più in fretta. Un mese di sfitto sul libero brucia gran parte del vantaggio annuo. Lo abbiamo mostrato con i numeri nell'articolo sul paradosso dello stesso netto.

Il concordato conviene inoltre a chi vuole un contratto "blindato": massimale asseverato, regole chiare e agevolazioni che restano per tutta la durata, come spiegato nella guida sull'accordo territoriale di Firenze 2025.

Come decido per il mio immobile?

Con due numeri: il massimale concordato della tua microzona e il canone di mercato realistico del tuo immobile. Il primo lo trovi con il nostro simulatore gratuito; il secondo te lo diciamo noi con la valutazione gratuita, confrontando annunci reali e domanda della zona.

Se la differenza tra i due è piccola, il concordato quasi sempre vince in netto. Se è grande, valutiamo insieme il libero — con la stessa gestione, la stessa selezione dell'inquilino e lo stesso indennizzo in caso di morosità.