Affitti brevi a Firenze: tra blocco comunale e cedolare al 26%, conviene ancora?

30 ottobre 2026 · Blog Semplificaffitto · 6 min di lettura

A Firenze gli affitti turistici sono stretti tra il blocco comunale delle nuove attività in centro e la Manovra 2027 che alza la cedolare fino al 26%. Per molti proprietari il lungo periodo torna più conveniente: ecco i conti.

A Firenze l'affitto turistico è stretto in una doppia morsa: dal giugno 2026 il Comune vieta nuove locazioni brevi nelle zone A1 (centro UNESCO), A3 e A4, e la Manovra 2027 porta la cedolare sugli affitti brevi al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo. Per molti proprietari il lungo periodo a canone concordato — tassato al 5% dal 2027 — torna nettamente più conveniente.

Non è una provocazione: è il risultato dei numeri. Vediamo cosa è cambiato e come ricalcolare la convenienza del tuo immobile.

Cosa ha deciso il Comune di Firenze?

Con la delibera del 4 giugno 2026, in vigore dal 21 giugno, Firenze ha bloccato l'avvio di nuove locazioni turistiche brevi (sotto i 30 giorni) nelle zone A1 — l'area UNESCO del centro storico — A3 e A4. Le attività esistenti restano, ma richiedono autorizzazione quinquennale, requisiti strutturali e iscrizione al registro comunale.

Il TAR Toscana ha confermato la legittimità del blocco più volte: a maggio 2026 ha respinto 19 ricorsi di operatori e privati, e a fine settembre ha negato anche la sospensiva delle nuove regole. La direzione amministrativa e giudiziaria è stabile: il centro si tutela, il turismo breve si riduce.

Cosa cambia con la Manovra 2027?

Sul piano fiscale la stretta è altrettanto chiara: cedolare al 21% sul primo immobile in affitto breve, 26% dal secondo, e attività d'impresa dal terzo in poi. Nella stessa manovra, il canone concordato a lungo termine scende al 5%. La forbice tra le due scelte diventa enorme: 26% contro 5%.

Anche qui vale la premessa fatta per il resto della manovra: il testo è approvato dal Governo ma attende il Parlamento. La direzione però è coerente con quella comunale — scoraggiare la rendita turistica, premiare la casa per chi ci abita.

Il confronto onesto: turistico o lungo periodo?

L'affitto breve dà un lordo più alto, ma il lordo non è il netto: commissioni delle piattaforme, pulizie, biancheria, check-in, manutenzione intensiva, periodi vuoti e usura dell'immobile erodono una quota rilevante del fatturato. E richiede tempo — o un gestore da pagare.

Il lungo periodo concordato dà un lordo più basso ma quasi tutto netto: cedolare al 5% dal 2027, IMU ridotta, zero costi operativi se la gestione è affidata. E con la nostra gestione anche il rischio morosità sparisce: se l'inquilino non paga, ti indennizziamo il 100% del canone fino a 3 mensilità.

Ho già un affitto turistico avviato: cosa faccio?

Le attività esistenti non vengono cancellate dal regolamento, ma il contesto peggiora: più oneri, più tasse, nessuna possibilità di espandersi in centro. Il momento giusto per valutare il passaggio è adesso, prima che la stagione turistica 2027 parta con le nuove aliquote.

Il primo passo è capire quanto renderebbe il tuo immobile a lungo periodo: con il nostro simulatore del canone concordato vedi subito il massimale della tua zona. Poi, con la valutazione gratuita, confrontiamo i due scenari sui tuoi numeri reali — inclusa l'asseverazione e il contratto. Per il quadro fiscale completo leggi anche la guida alla Manovra 2027 e cedolare al 5% e alle tasse sul canone concordato.